Συμμετοχή του Μ.Κρανίδη, Managing partner της KRAMA PROPERTY, ως εκπρόσωπος της ΠΟΜΙΔΑ, στο κεντρικό δελτίο του ETV
O Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός και στέλεχος της ΠΟΜΙΔΑ, στην εκπομπή «Εξελίξεις» του δημοσιογράφου Κώστα Χαρδαβέλα στο EPSILON TV (http://www.epsilontv.gr), για την επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και τις γενικότερες συνέπειές της.
Άρθρο του Μ. Κρανίδη στο Portal enikonomia.gr
Άρθρο του Μάνου Κρανίδη *
O αντιαναπτυξιακός ΕΝΦΙΑ, οι μόνιμες αδικίες και η ισοδύναμη λύση
Η αυταπόδεικτη λίστα αδικιών του δεν έχει τέλος. Ουσιαστικά ο ΕΝΦΙΑ, ως μόνιμη διάδοχη λύση του εκτάκτου χαρατσιού (ΕΕΤΗΔΕ) και του ΦΑΠ, φορολογεί συλλήβδην ότι ακίνητο υπάρχει, κτίσματα και γη, χωρίς δίκαιες διακρίσεις ή ουσιαστικά κριτήρια με μια λογική «ριπής μπαζούκα» και όχι δίκαιας μελετημένης διεύρυνσης της φορολογικής βάσης. Φορολογούνται υψηλά ακόμη και τα απρόσοδα, ημιτελή, κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, καθώς και o το υπόλοιπο δόμησης των εντός σχεδίου οικοπέδων. Εκλείπουν βασικές αρχές φορολογικής δικαιοσύνης όπως η ανταποδοτικότητα, τα εισοδηματικά κριτήρια εφαρμογής, και ο σωστός καθορισμός της φορολογικής βάσης. Ούτε καν η παλαιότητα των ακινήτων δεν λαμβάνεται σωστά υπόψη. Η μόνη χαμηλή επιβάρυνση είναι για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και τα αγροτεμάχια.
Οι μεγαλύτερες όμως αδικίες είναι τρεις. Πρώτον και κύριο ότι ο φόρος δεν είναι ενιαίος αλλά διπλός αφού χωρίζεται στο κύριο φόρο που υπολογίζεται με βάσει τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και στο συμπληρωματικό φόρο που υπολογίζεται με βάσει τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου. Δεύτερον και σημαντικό ότι ο υπολογισμός του φόρου γίνεται επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών (ή τιμών ζώνης) από το 2007, σίγουρα εκτός σημερινής πραγματικότητας, Η πτώση των αξιών των ακινήτων που έχει ξεπεράσει το 50% τα έτη του μνημονίου δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψη αφού η εξίσωση αντικειμενικών- πραγματικών τιμών δεν έγινε ποτέ, αν και προβλεπόταν στο 2ο μνημόνιο. Στην ουσία φορολογούνται πλασματικές περιουσίες. Τέλος τρίτον ότι δεν λαμβάνεται καμία απολύτως μέριμνα για την κύρια κατοικία. Ουσιαστικά όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν ενοίκιο στη κύρια κατοικία τους χωρίς καμία ανταποδοτικότητα. Φορολογούνται ακόμη και οι δανειολήπτες πρώτης κατοικίας που πληρώνουν και τις δόσεις του δάνειου όταν η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου έχει μειωθεί κατά 40-50%.
Ισοδύναμες πολιτικές μπορούν να υπάρξουν και πρέπει κοπιαστικά να βρεθούν. Είναι σίγουρα μη βιώσιμο για την οικονομία να στηρίζεται σε ένα κρατικό προϋπολογισμό με βάση την είσπραξη μη παραγωγικών εσόδων από την υπερφορολόγηση της κατοχής απαξιωμένων περιουσιακών στοιχείων (ακίνητα, αυτοκίνητα, κλπ). Τα ισοδύναμα όμως δεν ανακαλύπτονται σποραδικά και τυχάρπαστα αλλά δημιουργώντας μια νέα ολοκληρωμένη πολιτική ακινήτων με ένα νέο μίγμα φόρων, κινήτρων και δράσεων με σκοπό την άνοδο της οικονομικής δραστηριότητας και την είσπραξη κυρίως παραγωγικών ,πολλαπλάσιων των σημερινών, δημόσιων εσόδων που θα προέρχονται από την δίκαια φορολόγηση των αυξημένων μεταβιβάσεων, επενδύσεων, μισθώσεων και γενικά οικονομικών πράξεων. Για παράδειγμα σήμερα το κράτος λαμβάνει ελάχιστα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων, που θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά με την ουσιαστική μείωση του ΕΝΦΙΑ και με κίνητρα ενίσχυσης της ζήτησης και των επενδύσεων όπως η έκπτωση τόκων ή φόρων για αγορά πρώτης κατοικία. Επίσης απαιτείται σχέδιο για την διεύρυνση της φορολογικής βάσης στο θέμα των μισθώσεων τουριστικής κατοικίας ή αστικών ακινήτων που σήμερα λαμβάνει χώρα σχετικά ανέπαφο. Ενώ η έκπτωση φόρου πχ 10-20% του ΦΠΑ των ιδιωτικών ανακαινίσεων θα μεγάλωνε τον όγκο των φορολογικών εσόδων στο τομέα αυτό. Ισοδύναμες λύσεις του ΕΝΦΙΑ, με αναπτυξιακή λογική, είναι εφικτές αρκεί πραγματικά μια κυβέρνηση να έχει την πολιτική βούληση να τις βρει και να τις εφαρμόσει. Οι στρατιές συμβούλων της και η επιδίωξη συνεργασίας με τους ειδικούς της κοινωνίας μπορούν κάλλιστα να οδηγήσουν σε συγκεκριμένε ισοδύναμες λύσεις με αναπτυξιακό αποτύπωμα.
Εν τέλει, αντί στην χώρα της διαχρονικής «αγάπης» για τη ιδιοκτησία ακινήτων, να ενσωματωθεί ενεργά η αγορά ακινήτων, και μια λογική φορολογία της, σε ένα συνεκτικό εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, τα ακίνητα αντιμετωπίζονται ακόμη ως «κότα με χρυσά αυγά». Μόνο που τα αυγά τελείωσαν προ πολλού και οι υπερφορολογημένοι 6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες για τα τελευταία 5 έτη δικαίως διαμαρτύρονται. Αλλά αυτό πρέπει πρωτίστως και άμεσα να το αντιληφθεί η πολιτεία αν επιθυμεί να κάνει πράξη την έννοια της φορολογικής δικαιοσύνης και της ανάπτυξης. Οι προθέσεις και οι υποσχέσεις της παρούσας κυβέρνησης για κατάργηση του ΕΝΦΙΑ έπεσαν στο κενό, συνεχίζοντας την κακή παράδοση των ελληνικών κυβερνήσεων για αδυναμία σχεδιασμού μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων στο πλαίσιο ενός συνεκτικού εθνικού σχεδίου ανάπτυξης. Η κυβέρνηση, εκτεθειμένη μεν αλλά ενδυναμωμένη με μια νωπή λαϊκή εντολή δε, έχει μια μόνο επιλογή, να άρει όλες τις αδικίες της φορολογίας ακινήτων, στοχεύοντας σε υγιή δημοσιονομικά έσοδα και αξιοποιώντας την αναπτυξιακή συμπιεσμένη δυναμική της ελληνικής αγοράς ακίνητης περιουσίας και το πάθος των Ελλήνων για την αναβάθμιση και επένδυση στα ακίνητα τους. Ελπίδες επιτυχίας και ανάπτυξης πάντα υπάρχουν αλλά δύσκολα βέβαια πραγματοποιούνται όταν η λέξη σχέδιο και οργάνωση εκλείπουν περίτρανα και σήμερα από την διακυβέρνηση της χώρας.
*Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)
www.enibopa.gr
Άρθρο του Μ. Κρανίδη στο Portal enikonomia.gr
Γράφει ο Μανος Κρανιδης*
Μια μεταρρύθμιση για τον κατάλογο της Δευτέρας
Η συμφωνία παράτασης μεταξύ Ελλάδας και Θεσμών έχει τελικά ως πυρήνα την πρόταση και υλοποίηση ριζικών μεταρρυθμίσεων με θετικό δημοσιονομικό, αναπτυξιακό και χρηματοπιστωτικό αποτέλεσμα. Η Ελλάδα συμφώνησε επιτέλους να διορθώσει οριστικά τα κακώς κείμενα του παρελθόντος και να οδηγηθεί σε «ρήξη» με την διαχρονική αδράνεια πολιτικής σε βασικούς τομείς της οικονομίας και της κοινωνίας. Άλλωστε οι ριζικές μεταρρυθμίσεις είναι το πεπρωμένο μας. Πλέον σε αυτό η Ελλάδα έχει ορθώς και απαρέγκλιτα δεσμευθεί. Έκλεισε την ατελέσφορη υποχρέωση των μέτρων ύφεσής και άνοιξε την μεγάληεθνική πρόκληση των διαθρωτικών αλλαγών ανάπτυξης. Τώρα ξεκινάει ο ανηφορικός δρόμος να γίνουν πράξη, απέναντι όμως σε συγκεκριμένα καθεστωτικά οικονομικά συμφέροντα και ιδιοτελείς «τύπου κλίκας»πολιτικές ή κοινωνικές νοοτροπίες. Ο κατάλογος των μεταρρυθμίσεων της Δευτέρας οφείλουν να είναι συγκεκριμένος και ευρύς διότι οι αλλαγές που πρέπει να γίνουν είναι σύνθετες και πολλές.
Μια κορυφαία μεταρρύθμιση για τον κατάλογο της Δευτέραςείναι ηαξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας,των 70.000 ακινήτων και των πολλών σημαντικών υποδομών. Άλλωστε πληροί 100% τα κριτήρια της συμφωνίας παράτασης και προσφέρει σημαντικά δημοσιονομικά και αναπτυξιακά οφέλη. Είναι εφικτή μια λογική απόδοσηαπό την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας των πολλών δισεκατομμυριων ως εγγύηση για την επίτευξη μετρήσιμων αποτελεσμάτων. Εν γένει η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί δυνητικά, βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα, να αποτελέσει τον απόλυτο καταλύτη ανάπτυξης, με την ενεργοποίηση κρίσιμων επενδυτικών κεφαλαίων και ρευστότητας.
Η κεντρική στρατηγική οφείλει να είναι αυτή των μακροχρόνιων παραχωρήσεων.Απαιτείται άμεσο σχέδιο με σαφείς στόχους και ρηξικέλευθες δράσεις. Να δοθούν δραστικές λύσεις σε θέματα γραφειοκρατίας, πολεοδομίας, κτηματολογίου, φορολογίας, και καταπατημένων δημοσίων ακινήτων. Σήμερα υπάρχουν πολλά ώριμα δημόσια ακίνητα κι υποδομές εξαιρετικών προδιαγραφών προς αξιοποίηση, με δυνατότητα να παράγουν τεράστιες υπεραξίες.
Ιδανικό εργαλείο οι επενδυτικές συμμαχίες, κράτους και επενδυτών, βάσει μιας λογικής αμοιβαίων οικονομικών και κοινωνικών ωφελειών, στοχεύοντας τελικά σε μια win-win κατάσταση και βέβαια σε πολλαπλά οφέλη για τους Έλληνεςπολίτες και τα ελληνικά συμφέροντα.Οι βασικές προδιαγραφές που πρέπει να διέπουν αυτές τις συμμαχίες επιβάλλονται από την κοινή λογική. Οι κυριότερες είναι οι ακόλουθες:
1. Την σταθερή αύξηση των δημοσίων εσόδων και του ΑΕΠ.
2. Την ενεργοποίηση ελληνικών και διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων.
3. Την δημιουργία νέων θέσεων εργασίας και μεταφορά διεθνούς τεχνογνωσίας.
4. Την αναβάθμιση των υπό παραχώρηση ακινήτων και υποδομών
5. Την δημιουργία και διάχυση καινοτομίας, εξωστρέφειας και ανάπτυξης στην ελληνική οικονομία και ειδικά στο μικρομεσαίο τομέα.
6. Την ικανοποιητική απόδοση των κεφαλαίων των επενδυτών για το ρίσκο τους
7. Την περαιτέρω επέκταση των ελληνικών επιχειρήσεων επενδυτών στην Νοτιοανατολική Μεσόγειο και ευρύτερα στη διεθνή οικονομία.
8. Την πλήρη εξασφάλιση θεμάτων ασφαλείας, περιβάλλοντος και άμυνας της χώρας.
Η διαχρονική απραξία ή ιδιοτελής εκμετάλλευση αποτελεί ένα κορυφαίο «σκάνδαλο» της περιόδου της 40ετούς μεταπολίτευσης με την τραγική κατάληξη το 2010. Την τετραετία των μνημονίων η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας χαρακτηρίζεται από αναποτελεσματικότητα. Χιλιάδες δημόσια ακίνητα παραμένουν,σήμερα και για δεκαετίες,αναξιοποίητα ή απαξιωμένα με κορυφαίο παράδειγμα το ακίνητο του Ελληνικού. Η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας προχώρησε με δειλούς ρυθμούς και χωρίς ένα σαφές δυναμικό αναπτυξιακό αποτύπωμα στην ελληνική οικονομία. Η μεγάλη πρόκληση της ευρείας προσέλκυσης επενδυτικών κεφαλαίων και τοπικής ή υπεροπτικής διάχυσης της ανάπτυξης παραμένει ανεκπλήρωτη. Το ελκυστικό επενδυτικό κοινωνικοοικονομικό περιβάλλον δεν αποτελεί ακόμη ξεκάθαρη πραγματικότητα. Δεν είναι τυχαίο ότι κάθε σπουδαίος διαγωνισμός δημόσιας αξιοποίησης καταλήγει τελικά με μόνο ένα επενδυτικό σχήμα. Το υπέρογκο δημόσιο χρέος και η συνεχιζόμενη ύφεση προβάλλουν ως κολοσσιαία εμπόδια προς επίλυση αλλά το μεγάλο ζητούμενο η λειτουργία του κράτους ως στρατηγείο, ρυθμιστής-ελεγκτής, πόλος διασφάλισης του κοινωνικού και εθνικού συμφέροντος, κατ’ ουσία ως υποστηρικτής των υγιών επενδύσεων.
Εν κατακλείδι, τα τελευταία έτη η κομβική σημασία της αμφίδρομης σχέσης αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας και του νέου εθνικού σχεδίου ανάπτυξης έχει γίνει καθολικά αντιληπτή από την Ελληνική κοινωνία. Λείπουν τα πρακτικά αποτελέσματα, για αυτό η ταχεία επιτάχυνση της αξιοποίησης είναι μια κορυφαίαμεταρρύθμιση του καταλόγου της Δευτέρας και του μεσοπρόθεσμου προγράμματος των επόμενων ετών. Είναι εφικτή και η κοινωνική βούληση υπάρχει. Μένει η σαφής, συνεκτική, συναινετική και σταθερή εθνική πολιτική δράση για να γίνει πραγματικότητα και καταλύτης ανάπτυξης της ελληνικής κοινωνίας και οικονομίας.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Public Policy Carnegie Mellon University US
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Ε.ΚΡΑΝΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ «KRAMAPROPERTY”
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)
Twitter: @mkranidis
Πηγή: http://www.enikonomia.gr/opinions/14936,Mia-metarry8mish-gia-ton-katalogo-ths-Deyteras-.html