ΝΕΑ

Συνέντευξη Μ.Κρανίδη στον Real FM στους δημοσιογράφους Α.Κοντό-Δ.Χριστούλια στις 19-08-2018 με θέματα ακίνητη περιουσία, ΕΝΦΙΑ, τουριστικές μισθώσεις,ανάπτυξη.

Ακούστε το ηχητικό:

Real fm 19 – 08 – 2018 Μάνος Κρανίδης – Χριστούλιας – Κόντης

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα DEAL NEWS στις 31-08-2018

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

www.kramaproperty.com, kramaproperty@gmail.com

Στην οικονομική κρίση αλλάζουν υποχρεωτικά τα  δομικά χαρακτηριστικά των αγορών και των επενδυτικών αποφάσεων. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την  αξία των ακινήτων. Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό της αξίας και απόδοσης των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ υψηλή βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και η επιτυχημένη λειτουργία αυτής επί των ακινήτων, πάντα ανάλογα την συγκεκριμένη φάση της αγοράς και της οικονομίας. Η κατάλληλη χρήση καθορίζει την βέλτιστη αξιοποίηση, τις μελλοντικές αποδόσεις και κρύβει σημαντική υπεραξία των ακινήτων.

Σε μια εποχή αδύναμης επενδυτικής εμπιστοσύνης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας, δημοσιονομικής λιτότητας, περιορισμένου διαθέσιμου εισοδήματος και χαμηλής ενεργού ζήτησης οι ευκαιρίες επενδύσεων στα ακίνητα είναι ακόμη υπαρκτές.  Όμως οι ευκαιρίες αυτές απαιτούν βαθύτερη έρευνα αγοράς ακινήτων, για συνδυασμό καλών θέσεων και εντοπισμό της κατάλληλης μελλοντικής χρήση τους. Έτσι η αγορά ενός ακινήτου, το οποίο δεν λειτουργεί σήμερα στην κατάλληλη του χρήση, μπορεί να λάβει χώρα σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με την δυνητική του αξία, άρα με σημαντική μελλοντική υπεραξία, δηλαδή μεσοπρόθεσμα μεγαλύτερη τιμή και υψηλότερες αποδόσεις από την νέα κατάλληλη χρήση.

Ουσιαστικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου είναι αυτή που πλέον θα παίξει μεγάλη σημασία για την σημερινή αξία του ακινήτου. Το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της αποδοτικής παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας ή χρήσης που αναπτύσσεται σε αυτό και εξαρτά άρρηκτα την αξία του από την λειτουργία της σε αυτό. Κάθε ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση του και όποιος την εντοπίσει και την υλοποιήσει έχει το πλεονέκτημα. Ας δούμε ορισμένα σχετικά παραδείγματα που προτάσσουν την λογική της κατάλληλης χρήσης:

1. H αγορά ενός εμπορικού καταστήματος και η αλλαγή χρήσης σε υγειονομικού ενδιαφέροντος η και αντιστρόφως.
2. Η αγορά ενός ακινήτου παλαιότητας πχ διαμερίσματος, η ανακαίνιση του και χρήση του για τουριστική μίσθωση ή για χώρο γραφείων.
3. Η αγορά ενός καταστήματος άνευ 1^ης προβολής και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο γραφείου.
4. Η αγορά ενός οικοπέδου, σε εμπορικό κέντρο, με παλαιό κτίσμα, η κατεδάφιση του και η χρήση του ως υπαίθριος χώρο στάθμευσης.

Οι περιπτώσεις είναι πολλές και ποικίλουν, γιατί κάθε ακίνητο έχει την δική του κατάλληλη χρήση σε κάθε φάση της αγοράς και της οικονομίας. Κανένα ακίνητο δεν είναι άνευ κατάλληλης χρήσης ούτε έχει ως βέλτιστή επιλογή να παραμένει κενό. Σε καθένα από τα παραπάνω παραδείγματα, η νέα χρήση των ακινήτων έχει σήμερα περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας, δημιουργίας εισοδήματος και πλούτου, άρα και υπεραξία με αυξημένες αποδόσεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικά σήμερα όπου η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας είναι πολλαπλών ταχυτήτων, άρα απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή και πολύ καλή προετοιμασία μιας επένδυσης, η κατάλληλη χρήση κάθε ακινήτου είναι το μυστικό των υψηλών υπεραξιών. Για αυτό η καλή προετοιμασία και προέλεγχος (σωστή έρευνα αγοράς μελέτη αξιοποίησης, συνεργασία με αξιόπιστους ειδικούς κλπ) πριν την αγορά και επένδυση είναι τα πρώτα  κρίσιμα βήματα για τον εντοπισμό και υλοποίηση της κατάλληλης χρήσης ενός ακινήτου. Ευκαιρίες υπάρχουν, υπεραξία και υψηλή απόδοση είναι εφικτά, γι’ αυτό καλή προετοιμασία και καλή επιτυχία!

Άρθρο του Μ.Κρανίδη, CEO KRAMA PROPERTY IKE, δημοσιευμένο στην εφημερίδα DEAL NEWS,σελ 30, 23/3/2018

Σήμερα, τα ακίνητα έτους κατασκευής άνω της 20ετίας, έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, αφού αποτελούν ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου κτιριακού όγκου. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία από το συνολικό κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 5 εκατ. κτιριακών μονάδων, κατασκευάστηκε το 85% περίπου μέχρι το 2000 και περίπου 60% πριν το 1980. Τα ενεργειακά αναβαθμισμένα και ανακαινισμένα ακίνητα, ειδικά οι κατοικίες μεταξύ 1979-2000, είναι εξαιρετικά ανταγωνιστικά και αποδοτικά ακίνητα στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά υφιστάμενων νεόδμητων ή νεότερων οικοδομών. Για αυτό η ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση, ειδικά των ακινήτων κατασκευής 20ετίας και άνω,  είναι μια επιβεβλημένη κίνηση για την ενίσχυση της μελλοντικής υπεραξίας του και της ποιότητας της σημερινής χρήσης και οικιστικής, επαγγελματικής ή παραγωγικής δυνατότητας τους.Σήμερα, τα ακίνητα παλαιότητας έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αποτελούν ένα σημαντικό μερίδιο του υφιστάμενου κτιριακού όγκου, αφού ακόμη και αυτά που κατασκευάστηκαν το 1990 ουσιαστικά θεωρούνται τέτοια. Επίσης το ποσοστό ακινήτων παλαιότητας στις συνολικές αγοραπωλησίες ακινήτων έχει αυξηθεί φτάνοντας το 70-80%. Λογικό αφού οι τιμές τους είναι χαμηλότερες από τα αντίστοιχα νεόδμητα και πιο προσιτές, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα ενοίκια.

Άμεση ενέργεια μετά τη αγορά ή κρίσιμη πράξη πριν την προσφορά του ενός ακινήτου παλαιότητας είναι η ανακαίνιση του. Ανακαίνιση που έχει πολλαπλά στάδια και αφορά από ένα πλέγμα απλών εργασιών όπως ο ελαιοχρωματισμός, το τρίψιμο ξυλουργικών και πατωμάτων και η αλλαγή ειδών υγιεινής μέχρι την πλήρη ανακατασκευή του, την αλλαγή διαρρύθμισης, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, αλλαγή κουφωμάτων και πόρτας ασφαλείας, νέα κλιματιστική εγκατάσταση, ακόμη και εσωτερική θερμομόνωση. Πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα 25ετίας ή 20ετίας  απαιτούν μια ηπιότερη ανακαίνιση, το λεγόμενο «φρεσκάρισμα» στην γλώσσα της πιάτσας και αυτά μεγαλύτερης παλαιότητας την πλήρη αναβάθμιση. Άλλωστε και η ενεργειακή απόδοση τους μπορεί και πρέπει πλέον να ενισχυθεί, με άμεσο όφελος απόσβεσης για τους ιδιοκτήτες από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης μετά τις εργασίες ανακαίνισης ή αναβάθμισης. Οι ίδιες εργασίες ανακαίνισης, ελαιοχρωματισμός και μονώσεις, μπορούν να λάβουν χώρα και στο επίπεδο του κτιρίου επίσης αναβαθμίζοντας την αξία του και την καθημερινή διαβίωση των ενοίκων ή ιδιοκτητών του.

Σύμφωνα με στοιχεία από το κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 4,5 εκατ οικιστικές μονάδες, από αυτές 3,9 εκατ κατασκευάστηκαν μέχρι το 2000 και περίπου 3,2 εκατ πριν το 1980. Άρα γίνεται αντιληπτό πόσο σημαντική είναι η ανακαίνιση ως ενέργεια αναβάθμισης για τους ιδιοκτήτες του μεγαλύτερου ποσοστού των κτιρίων και ακινήτων της χώρας. Άλλωστε την εποχή της οικονομικής ύφεσης, όπου οι επενδύσεις είναι αβέβαιες, η ανακαίνιση του ακινήτου μας, είναι μια σίγουρη επενδυτική ενέργεια υπεραξιών. Βέβαια απαραίτητη προϋπόθεση η ολοκληρωμένη υποστήριξη ενός ειδικού μηχανικού και συνεργείων, ώστε η μελέτη και η επίβλεψη των εργασιών αλλά και ο προϋπολογισμός τους να συνοδευτούν από την ποιότητα του αποτελέσματος.

Η ενεργειακή αναβάθμιση-ανακαίνιση όμως απαιτεί ρευστότητα και επενδυτικούς πόρους ιδίων κεφαλαίων, αποτελώντας βέβαια μια επενδυτική κίνηση σημαντική, αναπτυξιακά, για την πραγματική οικονομία και κοινωνία. Για αυτό και απαιτούνται άμεσα γενναία κίνητρα για την επενδυτική εκτίναξη ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, ειδικά των ακινήτων παλαιότητας. Η σημερινή λογική των περιορισμένων και γραφειοκρατικών επιδοτήσεων τύπου «Εξοικονόμηση κάτ. οικον» είναι θετική αλλά εξαιρετικά ανεπαρκής για τις σημερινές ανάγκες. Αντίθετα ρηξικέλευθες προτάσεις όπως και αυτή της ΠΟΜΙΔΑ για την εκτέλεση της ενεργειακής αναβάθμισης με επιστροφή φόρου ίση με το 50% της αξίας του έργου, μέσω της φορολογίας εισοδήματος ΕΝΦΙΑ και κάθε άλλου φόρου προς το Ελληνικό Δημόσιο,  είναι τελικά ελκυστικότερη και ευκόλως υλοποιήσιμη. Και αυτό γιατί επιτρέπει, με ένα μόνιμο κίνητρο, σε κάθε ιδιοκτήτη,  επαγγελματικά και επενδυτή, να αναβαθμίσει ενεργειακά και οικοδομικά το ακίνητο του, με υπεραξία και άμεση απόδοση. Ενώ για την κοινωνία άμεσες ωφέλειες είναι η δημιουργία πολλών θέσεων εργασίας, η βελτίωση του περιβάλλοντος και της βεβαρυμμένης ενεργειακής κατανάλωσής των παλιών κτιρίων και ενίσχυση των παραγωγικών κρατικών εσόδων, αυτών δηλαδή που δημιουργούνται από αναπτυξιακές δράσεις. Αυτό είναι ένα κεντρικό κίνητρο σε μια ρεαλιστική και απλή λογική μιας ουσιαστικής αναπτυξιακής πολιτικής.

Εν κατακλείδι, η επιτυχημένη ανακαίνιση, δηλαδή η προσθήκη αξίας μεγαλύτερης από τον προϋπολογισμό-κόστος επένδυσης (value for money), εξαρτάται από διαφορετικούς παράγοντες και έχει ως βασική προϋπόθεση την μελέτη, επίβλεψη καθορισμό κόστους και συντονισμό των εργασιών από ειδικό μηχανικό και με την επιλογή κατάλληλων εξειδικευμένων συνεργείων. Δύο είναι οι κύριες ωφέλειες που προκύπτουν από την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση των ακινήτων μας. Πρώτον, της ενίσχυσης της μελλοντικής υπεραξίας τους στην αγορά ή της ενίσχυσης του ενοικίου τους σε περίπτωση μακροχρόνιας αξιοποίησης τους και δεύτερον, η άμεση βελτίωση της  ενεργειακής απόδοσης με άμεσο όφελος απόσβεσης από την αξιοποίηση τους από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης άρα και λειτουργίας του ακινήτου (πχ ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση). Βέβαια η κορυφαία απόδοση δεν είναι τελικά χρηματική, αλλά αφορά στην αναβάθμιση της καθημερινής διαβίωσης σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης. Ειδικά η ψυχική ανάταση, εξαιρετικά απαραίτητη σήμερα, είναι η ουσιαστική, άυλη  και κορυφαία υπεραξία που κάνει το ποσό επένδυσης σε μια ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση να προσφέρει, εκτός της υλικής υπεραξίας, μια χειροπιαστή προσωπική απόδοση και ευχαρίστηση  οίκησης ή επαγγελματικής εργασίας ανεκτίμητης αξίας.  Αναμφίβολα την εποχή της οικονομικής και οικοδομικής κρίσης, η ενεργειακή αναβάθμιση είναι τελικά μια εφικτή και αποδοτική επένδυση win-win, για καθένα ξεχωριστά και για την ανάπτυξη συνολικά, για αυτό και θέλει διαρκή και ουσιαστικά κίνητρα και όχι περιορισμένες επιδοτήσεις!

Λειτουργία Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος με γνωστοποίηση, ταχύτητα και ευθύνη

Αρθρο του Μάνου Κρανίδη*

Δεν ήταν απαραίτητη η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για να γίνει πανελλαδικά αντιληπτό ότι ο σωστός σχεδιασμός και η δικαιοσύνη εκλείπουν όσον αφορά στην φορολόγηση και πολιτική ακινήτων. Την περίοδο των μνημονίων οι κυβερνήσεις προσέθεσαν περισσότερους φόρους ακινήτων από ότι απαίτησε η τρόικα, με τρανό παράδειγμα τους φόρους «κατοχής», όπως το περίφημο «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) και τον ΕΝΦΙΑ. Τελικό αποτέλεσμα είναι ο ουσιαστικός 7πλασιασμός των φόρων ακινήτων σε σχέση με το 2009 και η πληρωμή ποσού της τάξης των 14 δις σε φόρους ακινήτων μεταξύ 2010-2015, ασύλληπτα νούμερα σε μια εποχή σημαντικής ύφεσης και ραγδαίας πτώσης των εισοδημάτων. Σήμερα λοιπόν είμαστε στο σημείο να επιβάλλονται ακόμη συνολικά 40 φόροι ή τέλη επί των ακινήτων για την κατοχή, κατασκευή, μεταβίβαση, αξιοποίηση και ένταξη τους. Στην πραγματικότητα τόσο οι προηγούμενες κυβερνήσεις των μνημονίων όσο και η σημερινή αποδεικνύεται ότι πρακτικά αδιαφορούν. Επιλέγεται σταθερά η εύκολη εισπρακτική λύση για ένα ισοσκελισμένο ή πλεονασματικό κρατικό προϋπολογισμό, διαιωνίζοντας με αυτή την επιλογή την διαχρονική έλλειψη άσκησης μελετημένης και ολοκληρωμένης κρατικής πολιτικής στο τομέα των ακινήτων, με κίνητρα για νέες επενδύσεις  και παραγωγικά δημόσια έσοδα.

Αναμφίβολα, από το 2010, η κορυφαία αδικία στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών είναι η επιβολή των φόρων επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών ή τιμών ζωνών. Οι περισσότεροι σημαντικοί φόροι ή τέλη ακινήτων, 20 τον αριθμό, εξαρτώνται από την αντικειμενική αξία, την τιμή ζώνης και πολλούς συντελεστές όπως της εμπορικότητας ή παλαιότητας. Αυτά τα μεγέθη έχουν ξεχαστεί στο επίπεδο του 2007, εκφράζοντας μια πλασματική άδικη αντικειμενική κατάσταση. Για παράδειγμα, μεταξύ  των ετών 2010-2016, η μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων προσέγγισε το 50-60% και των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στο επίπεδο του 60-70%. Οι σημερινοί συντελεστές εμπορικότητας της τάξης του 3,0 έως 7,0, δηλαδή τριπλασιάζουν έως επταπλασιάζουν τις αντικειμενικές τιμές των καταστημάτων κάθε περιοχής, με αποτέλεσμα να είναι από το 2010 εντελώς εκτός πραγματικότητας αφού η έννοια της εμπορικότητας έχει αποδυναμωθεί ισχυρά ή καθολικά στις περισσότερες αγορές, κυρίως λόγω της μεγάλης ύφεσης. Δεν αποδείχθηκε σημαντικό ούτε ότι και στο περιοριστικό δημοσιονομικά πλαίσιο των μνημονίων, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ήταν ρητή δέσμευση από το 2010 αλλά παραδόξως ξεχάστηκε και ο μεταρρυθμιστικός «ζήλος» την αμέλησε.

Πρακτικά, η ορθή και μελετημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη σημερινή πραγματικότητα των εμπορικών τιμών κρύβει παγίδες και ανοικτά ζητήματα. Πρώτον, η προσαρμογή αφορά μειώσεις μεν στις συντριπτικές περιοχές αλλά και πιθανώς αυξήσεις δε, ειδικά σε περιοχές εξαιρετικά χαμηλών αντικειμενικών αξιών και πολύ χαμηλών όμως εισοδημάτων όπως για παράδειγμα  σε αυτές τις Δυτικής Αθήνας και λαϊκών περιοχών του Πειραιά. Δεύτερον η εκτίμηση των εμπορικών τιμών δεν είναι εύκολη υπόθεση αφού τα διαθέσιμα στοιχεία είναι λίγα λόγω του χαμηλού αριθμού μεταβιβάσεων κατοικιών και γης αλλά και των ελαχίστων επαγγελματικών χώρων. Τρίτον, η προσαρμογή δεν σημαίνει και την αυτόματη ελάφρυνση των πολιτών από το υπερβολικό ύψος των φόρων ακίνητης περιουσίας, διότι η κυβέρνηση μπορεί να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές αλλά να αυξήσει τους αντίστοιχους συντελεστές που οδηγούν σε κάθε φόρο και να φτάσει στο ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Είναι η λογική που το 5 επί 2 κάνει δέκα αλλά και το ίδιο και το 2 επί 5!

Εν τέλει, είναι φανερό ότι η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας πρέπει να αποτελέσει το έναυσμα για το σχεδιασμό και υλοποίηση μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων. Μια πολιτική, που να εντάσσεται σε ένα εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, και οφείλει να έχει ως βάση ένα αναλυτικό ουσιαστικό και σωστό σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών ή έστω καταγραφής ων πραγματικών εμπορικών τιμών. Ένα σύγχρονο σύστημα που να ανανεώνεται περιοδικά ενσωματώνοντας την αλλαγή του οικονομικών συνθηκών και των τιμών ακινήτων.  Μια πολιτική η οποία να έχει ως στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους κατοχής και περισσότερων παραγωγικών εσόδων από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων, αστικών ή τουριστικών. Μόνο έτσι τα ακίνητα θα μπορέσουν να αποτελέσουν ένα σταθερό επικουρικό, αλλά και κομβικό για την οικονομία, πόλο ανάπτυξης και βιώσιμη πηγή κρατικών εσόδων. Ας γίνει σαφές στο πολιτικό σύστημα ότι η μονιμοποίηση τέτοιων αντιαναπτυξιακών φόρων «κατοχής» όπως ο ΕΝΦΙΑ μόνο άδικη φτωχοποίηση μπορεί τελικά να φέρει.

Για την ώρα η καθολική εντύπωση είναι ξεκάθαρη και πλήρως αρνητική. Η σημερινή κυβέρνηση επιδερμικά επιδιώκει να ικανοποιήσει το ΣτΕ και σκοπεύει να προσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες οριζόντια και επιφανειακά,  χωρίς ουσιαστική μελέτη και σχεδιασμό. Ο τελικός στόχος, και της σημερινής κυβέρνησης, για τα ελληνικά ακίνητα είναι ένας και μοναδικός, η τυπική εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ και η σταθερή είσπραξη 2,6 δις ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ με την παράλληλη λαθεμένη επιβολή άλλων 39 επιβαρύνσεων, χωρίς καμία μείωση του συνολικού εισπρακτικού στόχου του προϋπολογισμού. Όμως η διαιώνιση της επιβολής υψηλών άδικων φόρων ακινήτων τελικά οδηγεί στην έμμεση απαξίωση περιουσιών οι οποίες, τα τελευταία 6 έτη, δεν μπορούν να αξιοποιηθούν  ούτε να μισθωθούν επαρκώς. Η ανεκτική ελληνική κοινωνία των εκατομμυρίων μικρομεσαίων ιδιοκτητών και της διαχρονικής μακροπρόθεσμης επένδυσης στα ακίνητα, δεν έχει την οικονομική αντοχή να ανεχθεί αυτές τις εξελίξεις εσαεί. Το όνειρο ζωής του Έλληνα για επένδυση στην ακίνητης περιουσία χάνεται και συνεπακόλουθα όλη η ελληνική οικονομία έχει υποστεί μια ανοικτή συντριπτική πληγή. Αναμφίβολα η επιλογή είναι μια, η άμεση δημιουργία και εφαρμογή μιας δίκαιας και αναπτυξιακής οικονομικής πολιτικής για την ακίνητη περιουσία, με νέες επενδύσεις, θέσεις εργασίας και μόνιμα βιώσιμα κρατικά έσοδα. Η ορθή συστηματική προσαρμογή των αξιών φορολόγησης ακινήτων με τις εμπορικές είναι μια λογική αλλά και δίκαια αρχή και η ορθή ερμηνεία της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.

* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Ε.ΚΡΑΝΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ «KRAMA PROPERTY”
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ) της ΠΟΜΙΔΑ, www.enibopa.gr

Πηγή: http://www.enikonomia.gr/opinions/46447,Antikeimenikes-axies-akinhtwn-H-or8h-prosarmogh-einai-praxh-forologikhs-dikaios.html

O Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός και στέλεχος της ΠΟΜΙΔΑ, στην εκπομπή «Εξελίξεις» του δημοσιογράφου Κώστα Χαρδαβέλα στο EPSILON TV (http://www.epsilontv.gr), για την επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και τις γενικότερες συνέπειές της.

Άρθρο του Μάνου Κρανίδη *

O αντιαναπτυξιακός ΕΝΦΙΑ, οι μόνιμες αδικίες και η ισοδύναμη λύση

Η αυταπόδεικτη λίστα αδικιών του δεν έχει τέλος. Ουσιαστικά ο ΕΝΦΙΑ, ως μόνιμη διάδοχη λύση του εκτάκτου χαρατσιού (ΕΕΤΗΔΕ) και του ΦΑΠ,  φορολογεί συλλήβδην ότι ακίνητο υπάρχει, κτίσματα και γη, χωρίς δίκαιες διακρίσεις ή ουσιαστικά κριτήρια με μια λογική «ριπής μπαζούκα» και όχι δίκαιας μελετημένης διεύρυνσης της φορολογικής βάσης. Φορολογούνται υψηλά ακόμη και τα απρόσοδα, ημιτελή, κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, καθώς και o το υπόλοιπο δόμησης των εντός σχεδίου οικοπέδων. Εκλείπουν βασικές αρχές φορολογικής δικαιοσύνης όπως η ανταποδοτικότητα, τα εισοδηματικά κριτήρια εφαρμογής, και ο σωστός καθορισμός της φορολογικής βάσης. Ούτε καν η παλαιότητα των ακινήτων δεν λαμβάνεται σωστά υπόψη. Η μόνη χαμηλή επιβάρυνση είναι για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και τα αγροτεμάχια.

Οι μεγαλύτερες όμως αδικίες είναι τρεις. Πρώτον και κύριο ότι ο φόρος δεν είναι ενιαίος αλλά διπλός αφού χωρίζεται στο κύριο φόρο που υπολογίζεται με βάσει τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και στο συμπληρωματικό φόρο που υπολογίζεται με βάσει τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου. Δεύτερον και σημαντικό ότι ο υπολογισμός του φόρου γίνεται επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών (ή τιμών ζώνης) από το 2007, σίγουρα εκτός σημερινής πραγματικότητας, Η πτώση των αξιών των ακινήτων που έχει ξεπεράσει το 50% τα έτη του μνημονίου δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψη αφού η εξίσωση αντικειμενικών- πραγματικών τιμών δεν έγινε ποτέ, αν και προβλεπόταν στο 2ο μνημόνιο. Στην ουσία φορολογούνται πλασματικές περιουσίες. Τέλος τρίτον ότι δεν λαμβάνεται καμία απολύτως μέριμνα για την κύρια κατοικία. Ουσιαστικά όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν ενοίκιο στη κύρια κατοικία τους χωρίς καμία ανταποδοτικότητα. Φορολογούνται ακόμη και οι δανειολήπτες πρώτης κατοικίας που πληρώνουν και τις δόσεις του δάνειου όταν η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου έχει μειωθεί κατά 40-50%.

Ισοδύναμες πολιτικές μπορούν να υπάρξουν και πρέπει κοπιαστικά να βρεθούν. Είναι σίγουρα μη βιώσιμο για την οικονομία να στηρίζεται σε ένα κρατικό προϋπολογισμό με βάση την είσπραξη μη παραγωγικών εσόδων από την  υπερφορολόγηση της κατοχής απαξιωμένων περιουσιακών στοιχείων (ακίνητα, αυτοκίνητα, κλπ). Τα ισοδύναμα όμως δεν ανακαλύπτονται σποραδικά και τυχάρπαστα αλλά δημιουργώντας μια νέα ολοκληρωμένη πολιτική ακινήτων με ένα νέο μίγμα φόρων, κινήτρων και δράσεων με σκοπό την άνοδο της οικονομικής δραστηριότητας και την είσπραξη κυρίως παραγωγικών ,πολλαπλάσιων των σημερινών, δημόσιων εσόδων που θα προέρχονται από την δίκαια φορολόγηση των αυξημένων μεταβιβάσεων, επενδύσεων, μισθώσεων και γενικά οικονομικών πράξεων. Για παράδειγμα σήμερα το κράτος λαμβάνει ελάχιστα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων, που θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά με την ουσιαστική μείωση του ΕΝΦΙΑ και με κίνητρα ενίσχυσης της ζήτησης και των επενδύσεων όπως η έκπτωση τόκων ή φόρων για αγορά πρώτης κατοικία. Επίσης απαιτείται σχέδιο για την διεύρυνση της φορολογικής βάσης στο θέμα των μισθώσεων τουριστικής κατοικίας ή αστικών ακινήτων που σήμερα λαμβάνει χώρα σχετικά ανέπαφο. Ενώ η έκπτωση φόρου πχ 10-20% του ΦΠΑ των ιδιωτικών ανακαινίσεων θα μεγάλωνε τον όγκο των φορολογικών εσόδων στο τομέα αυτό. Ισοδύναμες λύσεις του ΕΝΦΙΑ, με αναπτυξιακή λογική, είναι εφικτές αρκεί πραγματικά μια κυβέρνηση να έχει την πολιτική βούληση να τις βρει και να τις εφαρμόσει. Οι στρατιές συμβούλων της και η επιδίωξη συνεργασίας με τους ειδικούς της κοινωνίας μπορούν κάλλιστα να οδηγήσουν σε συγκεκριμένε ισοδύναμες λύσεις με αναπτυξιακό αποτύπωμα.

Εν τέλει, αντί στην χώρα της διαχρονικής «αγάπης» για τη ιδιοκτησία ακινήτων, να ενσωματωθεί ενεργά η αγορά ακινήτων, και μια λογική φορολογία της, σε ένα συνεκτικό εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, τα ακίνητα αντιμετωπίζονται ακόμη ως «κότα με χρυσά αυγά». Μόνο που τα αυγά τελείωσαν προ πολλού και οι υπερφορολογημένοι 6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες για τα τελευταία 5 έτη δικαίως διαμαρτύρονται. Αλλά αυτό πρέπει πρωτίστως και άμεσα να το αντιληφθεί η πολιτεία αν επιθυμεί να κάνει πράξη την έννοια της φορολογικής δικαιοσύνης και της ανάπτυξης. Οι προθέσεις και οι υποσχέσεις της παρούσας κυβέρνησης για κατάργηση του ΕΝΦΙΑ έπεσαν στο κενό, συνεχίζοντας την κακή παράδοση των ελληνικών κυβερνήσεων για αδυναμία σχεδιασμού μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων στο πλαίσιο ενός συνεκτικού εθνικού σχεδίου ανάπτυξης. Η κυβέρνηση, εκτεθειμένη μεν αλλά ενδυναμωμένη με μια νωπή λαϊκή  εντολή δε, έχει μια μόνο επιλογή, να άρει όλες τις αδικίες της φορολογίας ακινήτων, στοχεύοντας σε υγιή δημοσιονομικά έσοδα και αξιοποιώντας την αναπτυξιακή συμπιεσμένη δυναμική της ελληνικής αγοράς ακίνητης περιουσίας και το πάθος των Ελλήνων για την αναβάθμιση και επένδυση στα ακίνητα τους.  Ελπίδες επιτυχίας και ανάπτυξης πάντα υπάρχουν αλλά δύσκολα βέβαια πραγματοποιούνται όταν η λέξη σχέδιο και οργάνωση εκλείπουν περίτρανα και σήμερα από την διακυβέρνηση της χώρας.

*Ο Μάνος Κρανίδης είναι  Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)
www.enibopa.gr

Πηγή: http://www.enikonomia.gr/opinions/39009,O-antianaptyxiakos-ENFIA-oi-monimes-adikies-kai-h-isodynamh-lysh.html

Γράφει ο Μανος Κρανιδης*

Μια μεταρρύθμιση για τον κατάλογο της Δευτέρας

Η συμφωνία παράτασης μεταξύ Ελλάδας και Θεσμών έχει τελικά ως πυρήνα την πρόταση και υλοποίηση ριζικών μεταρρυθμίσεων με θετικό δημοσιονομικό, αναπτυξιακό και χρηματοπιστωτικό αποτέλεσμα. Η Ελλάδα συμφώνησε επιτέλους να διορθώσει οριστικά τα κακώς κείμενα του παρελθόντος και να οδηγηθεί σε «ρήξη» με την διαχρονική αδράνεια πολιτικής σε βασικούς τομείς της οικονομίας και της κοινωνίας. Άλλωστε οι ριζικές μεταρρυθμίσεις είναι το πεπρωμένο μας. Πλέον σε αυτό η Ελλάδα έχει ορθώς και απαρέγκλιτα δεσμευθεί. Έκλεισε την ατελέσφορη υποχρέωση των μέτρων ύφεσής και άνοιξε την μεγάληεθνική πρόκληση των διαθρωτικών αλλαγών ανάπτυξης. Τώρα ξεκινάει ο ανηφορικός δρόμος να γίνουν πράξη, απέναντι όμως σε συγκεκριμένα καθεστωτικά οικονομικά συμφέροντα και ιδιοτελείς «τύπου κλίκας»πολιτικές ή κοινωνικές νοοτροπίες. Ο κατάλογος των μεταρρυθμίσεων της Δευτέρας οφείλουν να είναι συγκεκριμένος και ευρύς διότι οι αλλαγές που πρέπει να γίνουν είναι σύνθετες και πολλές.

Μια κορυφαία μεταρρύθμιση για τον κατάλογο της Δευτέραςείναι ηαξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας,των 70.000 ακινήτων και των πολλών σημαντικών υποδομών. Άλλωστε πληροί 100% τα κριτήρια της συμφωνίας παράτασης και προσφέρει σημαντικά δημοσιονομικά και αναπτυξιακά οφέλη. Είναι εφικτή μια λογική απόδοσηαπό την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας των πολλών δισεκατομμυριων ως εγγύηση για την επίτευξη μετρήσιμων αποτελεσμάτων. Εν γένει η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί δυνητικά, βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα, να αποτελέσει τον απόλυτο καταλύτη ανάπτυξης, με την ενεργοποίηση κρίσιμων επενδυτικών κεφαλαίων και ρευστότητας.

Η κεντρική στρατηγική οφείλει να είναι αυτή των μακροχρόνιων παραχωρήσεων.Απαιτείται άμεσο σχέδιο με σαφείς στόχους και ρηξικέλευθες δράσεις. Να δοθούν δραστικές λύσεις σε θέματα γραφειοκρατίας, πολεοδομίας, κτηματολογίου, φορολογίας, και καταπατημένων δημοσίων ακινήτων. Σήμερα υπάρχουν πολλά ώριμα δημόσια ακίνητα κι υποδομές εξαιρετικών προδιαγραφών προς αξιοποίηση, με δυνατότητα να παράγουν τεράστιες υπεραξίες.

Ιδανικό εργαλείο οι επενδυτικές συμμαχίες, κράτους και επενδυτών, βάσει μιας λογικής αμοιβαίων οικονομικών και κοινωνικών ωφελειών, στοχεύοντας τελικά σε μια win-win κατάσταση και βέβαια σε πολλαπλά οφέλη για τους Έλληνεςπολίτες και τα ελληνικά συμφέροντα.Οι βασικές προδιαγραφές που πρέπει να διέπουν αυτές τις συμμαχίες επιβάλλονται από την κοινή λογική. Οι κυριότερες είναι οι ακόλουθες:
1. Την σταθερή αύξηση των δημοσίων εσόδων και του ΑΕΠ.
2. Την ενεργοποίηση ελληνικών και διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων.
3. Την δημιουργία νέων θέσεων εργασίας και μεταφορά διεθνούς τεχνογνωσίας.
4. Την αναβάθμιση των υπό παραχώρηση ακινήτων και υποδομών
5. Την δημιουργία και διάχυση καινοτομίας, εξωστρέφειας και ανάπτυξης στην ελληνική οικονομία και ειδικά στο μικρομεσαίο τομέα.
6. Την ικανοποιητική απόδοση των κεφαλαίων των επενδυτών για το ρίσκο τους
7. Την περαιτέρω επέκταση των ελληνικών επιχειρήσεων επενδυτών στην Νοτιοανατολική Μεσόγειο και ευρύτερα στη διεθνή οικονομία.
8. Την πλήρη εξασφάλιση θεμάτων ασφαλείας, περιβάλλοντος και άμυνας της χώρας.

Η διαχρονική απραξία ή ιδιοτελής εκμετάλλευση αποτελεί ένα κορυφαίο «σκάνδαλο» της περιόδου της 40ετούς μεταπολίτευσης με την τραγική κατάληξη το 2010. Την τετραετία των μνημονίων η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας χαρακτηρίζεται από αναποτελεσματικότητα. Χιλιάδες δημόσια ακίνητα παραμένουν,σήμερα και για δεκαετίες,αναξιοποίητα ή απαξιωμένα με κορυφαίο παράδειγμα το ακίνητο του Ελληνικού. Η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας προχώρησε με δειλούς ρυθμούς και χωρίς ένα σαφές δυναμικό αναπτυξιακό αποτύπωμα στην ελληνική οικονομία. Η μεγάλη πρόκληση της ευρείας προσέλκυσης επενδυτικών κεφαλαίων και τοπικής ή υπεροπτικής διάχυσης της ανάπτυξης παραμένει ανεκπλήρωτη. Το ελκυστικό επενδυτικό κοινωνικοοικονομικό περιβάλλον δεν αποτελεί ακόμη ξεκάθαρη πραγματικότητα. Δεν είναι τυχαίο ότι κάθε σπουδαίος διαγωνισμός δημόσιας αξιοποίησης καταλήγει τελικά με μόνο ένα επενδυτικό σχήμα. Το υπέρογκο δημόσιο χρέος και η συνεχιζόμενη ύφεση προβάλλουν ως κολοσσιαία εμπόδια προς επίλυση αλλά το μεγάλο ζητούμενο η λειτουργία του κράτους ως στρατηγείο, ρυθμιστής-ελεγκτής, πόλος διασφάλισης του κοινωνικού και εθνικού συμφέροντος, κατ’ ουσία ως υποστηρικτής των υγιών επενδύσεων.

Εν κατακλείδι, τα τελευταία έτη η κομβική σημασία της αμφίδρομης σχέσης αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας και του νέου εθνικού σχεδίου ανάπτυξης έχει γίνει καθολικά αντιληπτή από την Ελληνική κοινωνία. Λείπουν τα πρακτικά αποτελέσματα, για αυτό η ταχεία επιτάχυνση της αξιοποίησης είναι μια κορυφαίαμεταρρύθμιση του καταλόγου της Δευτέρας και του μεσοπρόθεσμου προγράμματος των επόμενων ετών. Είναι εφικτή και η κοινωνική βούληση υπάρχει. Μένει η σαφής, συνεκτική, συναινετική και σταθερή εθνική πολιτική δράση για να γίνει πραγματικότητα και καταλύτης ανάπτυξης της ελληνικής κοινωνίας και οικονομίας.

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Public Policy Carnegie Mellon University US
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Ε.ΚΡΑΝΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ «KRAMAPROPERTY”
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)

Twitter: @mkranidis

Πηγή: http://www.enikonomia.gr/opinions/14936,Mia-metarry8mish-gia-ton-katalogo-ths-Deyteras-.html