Άρθρο Μ.Κρανίδη Η αναγκαία επένδυση των αντισεισμικών ελέγχων, της στατικής επάρκειας και της ασφάλισης των ακινήτων

Άρθρο ΠΑΡΟΝ ΚΥΡΙΑΚΗΣ.

Η αναγκαία επένδυση των αντισεισμικών ελέγχων, της στατικής επάρκειας και της ασφάλισης των ακινήτων

 Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY”, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ

Η σημερινή δύσκολη κατάσταση στην περιοχή της Σαντορίνης με την πολυήμερη σεισμική ακολουθία ανέδειξε ξανά τα κρίσιμα διαχρονικά ζητήματα της αντισεισμικής θωράκισης, στατικής επάρκειας και ασφάλισης των κτιρίων. Στην Ελλάδα από το 1959 εφαρμόζονται αντισεισμικοί κανονισμοί και ειδικά από το 1984 εξαιρετικά αυστηρές προδιαγραφές για τις στατικές μελέτες. Η συντριπτική πλειοψηφία των κτιρίων είναι υψηλής ποιότητας κατασκευής και στατικής επάρκειας, ειδικά αυτών που έχουν άδεια και στατικές μελέτες. Ήδη με αρκετά σεισμικά γεγονότα τα κτίρια στην συντριπτική πλειοψηφία τους έχουν αντιδράσει καλά με υψηλή αντοχή. Όμως υπάρχουν 3 κατηγορίες κτιρίων που πρέπει να ελεγχθούν αντισεισμικά άμεσα, ως υψηλής στατικής σπουδαιότητας.

1. Τα κτίρια μεγάλης συνάθροισης κοινού όπως δημόσια κτίρια και ειδικότερα σχολεία, ΚΑΠΗ, Δημαρχεία, Παιδικοί Σταθμοί, Νοσοκομεία, Υπουργεία, κλπ., ειδικά έτους κατασκευής προ 1980, χωρίς καλή συντήρηση ειδικά με ελλιπή υγρομόνωση.
2. Τα πολυώροφα ακίνητα παλαιότητας κατασκευής προ έτους 1980, πολυκατοικιών και επαγγελματικής  χρήσης που επίσης απαιτούν αντισεισμικούς ελέγχους και μελέτη στατικής επάρκειας.
3. Τα αυθαίρετα, ειδικά άνω των 2 ορόφων, εκ των πραγμάτων αφού έχουν υλοποιηθεί χωρίς άδεια και στατική μελέτη, και ειδικά αυτά που αποτελούν αυτοτελή ακίνητα και όχι τμήματα ακινήτων.

Για την 1^η κατηγορία δημοσίων ακινήτων ,προ λίγων μηνών επιτέλους, μετά από καθυστέρηση ετών, δημιουργήθηκε το μητρώο μηχανικών μέσω Τεχνικού Επιμελητηρίου και με ευθύνη της Πολιτείας ξεκίνησε η απογραφή και ο πρωτοβάθμιος έλεγχος των δημοσιών κτιρίων, που εκτιμώνται σε 65.000 περίπου σε όλη την Ελλάδα. Μια διαδικασία χρονοβόρα που σε 2^η φάση θα οδηγήσει σε δευτεροβάθμιους ελέγχους και μελέτες στατικής επάρκειας, όπου απαιτείται.

Για την 2^η κατηγορία, τους ιδιοκτήτες και τα ιδιωτικά κτίρια παλαιότητας κατασκευής η μεγαλύτερη θωράκιση τους είναι ο πρωτοβάθμιος στατικός έλεγχος τους, και όπου απαιτηθεί μελέτη στατικής επάρκειας μαζί με ασφάλιση τους για όλες τις φυσικές καταστροφές σεισμό, πυρός και πλημμύρα. Είναι μια κίνηση επένδυση και όχι κόστους αφού έτσι θωρακίζουμε τα ακίνητα μας έναντι σεισμικών προβλημάτων και έτσι ανεβάζουμε σημαντικά την αξία τους. Άλλωστε σε ακίνητα κατασκευής άνω της 40ετίας είναι το μεγαλύτερο ρίσκο η εξασφάλιση της κατασκευαστικής ετοιμότητας και επάρκειας και της δυνατότητας αποζημίωσης σε περίπτωση ζημίας από ένα σεισμικό γεγονός ή άλλες φυσικές καταστροφές.

Για την 3^η κατηγορία των αυθαιρέτων κτισμάτων χωρίς καμία στατική μελέτη είναι άμεσα επιβεβλημένη και υποχρεωτική η μελέτη στατικής επάρκειας με εφαρμογή των απαιτούμενων ενισχύσεων και μετέπειτα η ασφάλιση τους (εάν γίνει εφικτή και δεκτή από τους φορείς ασφάλισης). Αυτά είναι τα ακίνητα με το μεγαλύτερο κίνδυνο και ρίσκο και μόνο μια μελέτη στατικής επάρκειας τα θωρακίζει και τους δίνει ασφαλή αξία.

Για αυτό η πολιτεία οφείλει άμεσα, να ολοκληρώσει τους χιλιάδες έλεγχους αφού το 70% των κτιρίων στην Ελλάδα δηλαδή περίπου 5 εκ κτίρια είναι κατασκευής προ έτους 2000 και 30% προ του 1980 ήτοι 2 εκ κτίρια. Ενώ και τα κτίρια συνάθροισης κοινού είναι επίσης χιλιάδες σε όλη την χώρα. Αυτά που είναι κατασκευής προ του έτους 1959 δηλαδή προ του 1^ου αντισεισμικού κανονισμού είναι κοντά στο 1εκ κτίρια αλλά αυτά που είναι 1^η προτεραιότητας ελέγχου, δημόσια και ιδιωτικά, μπορούν να υπολογισθούν σε 80-100 χιλιάδες κτίρια, ανάμενα σε αυτά συνάθροισης κοινού όπως νοσοκομεία, σχολεία, γραφεία, εμπορικά κέντρα, κλπ., στα οποία πρέπει να προηγηθεί ο αντισεισμικός έλεγχος και να γίνει άμεση συντήρηση και ενίσχυση εφόσον απαιτηθεί. Μάλιστα ήδη εκκρεμούν χιλιάδες αντισεισμικοί έλεγχοι που δεν έγιναν μετά τον σεισμό της Πάρνηθας το 1999! Επίσης απαιτούνται φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα για την εκπόνηση στατικών μελετών σε ιδιωτικά κτίρια, ακριβώς όπως και για την ασφάλιση των ακινήτων με έκπτωση από ΕΝΦΙΑ ή φόρο εισοδήματος. Επίσης για τα αυθαίρετα η υποχρεωτική μελέτη στατικής επάρκειας μειώνει το πρόστιμο του αυθαιρέτου.

Απαιτείται άμεση παρέμβαση, καθώς οι αντισεισμικοί έλεγχοι και οι μελέτες απαιτούν χρόνο. Εκτός από τον πρωτοβάθμιο μακροσκοπικό έλεγχο του φέροντα οργανισμού, είναι αναγκαία μια δευτεροβάθμια μελέτη στατικής επάρκειας. Αυτή η διαδικασία είναι αναλυτική και εκπονείται από εξειδικευμένο πολιτικό μηχανικό, ο οποίος πραγματοποιεί πλήρη επιτόπια αποτύπωση του φέροντος οργανισμού και ελέγχει τα εγκεκριμένα στατικά σχέδια της οικοδομικής άδειας. Η μελέτη συνοδεύεται από ειδικούς ελέγχους, όπως υπέρηχοι, κρουσιμετρήσεις, εξόλκευση ήλων και πυρηνοληψία. Τέλος, με τη χρήση κατάλληλου λογισμικού, γίνεται η επίλυση του φορέα, από την οποία προκύπτει ένα πόρισμα και μια μελέτη στατικής επάρκειας. Για τα νέα κτίρια, είναι κρίσιμο να συνεχίζεται η σωστή στατική μελέτη και η ουσιαστική επίβλεψη από τους αρμόδιους μηχανικούς. Το κρίσιμο σημείο είναι να ενσωματωθεί βαθιά στη φιλοσοφία του κράτους, των ιδιοκτητών και των επενδυτών η αντίληψη ότι η επένδυση σε σωστές στατικές μελέτες, αντισεισμικές κατασκευές με υλικά υψηλής ποιότητας, καθώς και σε λεπτομερείς ελέγχους στατικής επάρκειας και ασφάλειας των υφιστάμενων κτιρίων, αποτελεί στρατηγική προστασίας και προάγει τη μεγαλύτερη υπεραξία που σχετίζεται με την ασφαλή διαβίωση, κατοίκηση και επαγγελματική δραστηριότητα. Είναι επιτακτική ανάγκη να αναληφθούν άμεσες δράσεις από την κυβέρνηση και την πολιτεία, καθώς η καθυστέρηση είναι ήδη επικίνδυνη και εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους σε περίπτωση μεγάλου σεισμικού φαινομένου.

Δημοσιεύθηκε στο ΠΑΡΟΝ Κυριακής 30/3/2025

Νόμιμες Εργασίες χωρίς άδεια δόμησης για την ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση, συντήρηση ακινήτων!

 Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,

Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com

H καλή, ημερολογιακά, εποχή της σημαντικής ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης, επισκευής και συντήρησης ακινήτων έχει ήδη αρχίσει. Για αυτό είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας υπάρχουν πολλές εργασίες που δεν απαιτούν άδεια δόμησης αλλά βεβαίωση μηχανικού, με μόνο την απαίτηση για απογραφή στο ΕΦΚΑ για ορισμένες από αυτές. Άλλωστε με το 85% των ακινήτων να είναι χρονολογία κατασκευής προ 1995 τότε είναι προφανές ότι οι εργασίες ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης και επισκευής είναι στην προμετωπίδα της καθημερινότητας και των πραγματικών αναγκών των 7 εκ κτιρίων στην Ελλάδα και των 7 εκ ιδιοκτητών τους. Αυτές οι εργασίες καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα της ανακαίνισης, συντήρησης, επισκευών και συμπληρωματικών εργασιών. Οι συγκεκριμένες  εργασίες βάσει του Άρθρου 30 του Ν.4495/2017 είναι 19 στον αριθμό και οι κυριότερες αφορούν τα εξής:

α) εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής,

β) μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου, καθώς και κατασκευές που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων.

γ) εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

δ) συντήρηση, επισκευή, διασκευή ή και τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων,

ε) αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα,

στ) συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

ζ) μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος,

η) τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση και παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε υφιστάμενα κτίρια,

θ) τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, …

ι) εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον», …

ιβ) κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων, με την προϋπόθεση ότι υπάρχει κτίριο με χρήση κατοικίας, καθώς και σε κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια ή υφίσταται νόμιμα,..

ιγ) κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων..

ιδ) κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων,

ιε) τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών.

Όλες οι ανωτέρω εργασίες, αφορούν κατά κανόνα την ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και επισκευές στα ακίνητα μας. Η απλοποιημένη διαδικασία, χωρίς άδεια, είναι λογική αφού αφορούν εργασίες μικρής εμβέλειας χωρίς νέα δόμηση ή δομικές αλλαγές και χωρίς χρήση ικριωμάτων στο ακίνητο. Η επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων είναι η 1^η επιβεβλημένη ενέργεια για την εξασφάλιση και ενίσχυση της αξίας και λειτουργικότητας τους. Αυτές οι εργασίες μπορούν να προγραμματίζονται χωρίς εμπόδια γραφειοκρατίας, με την έκδοση της ανωτέρω βεβαίωσης, και με μοναδική σημαντική προϋπόθεση τον αντίστοιχο προϋπολογισμό υλικών και εργασίας, και να υλοποιούνται περιοδικά ώστε τελικά να αποτελούν μία επένδυση, και όχι κόστος, με σημαντική χειροπιαστή απόδοση στα ακίνητα μας, είτε στα ιδιοχρησιμοποιουμενα ή στα υπο μίσθωση. Η μεγαλύτερη επένδυση σήμερα είναι στην ακίνητη περιουσία μας, με τις πιο ασφαλείς αποδόσεις.