ΝΕΑ

Δημοσιεύθηκε ΤΑ ΝΕΑ 29042024

Κομβικός και ουσιαστικός ο ρόλος του μηχανικού στα έργα, ανεξαρτήτως εμβέλειας και τεχνικής δυσκολίας.

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc,  CEO ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ, ΕΡΓΩΝ, ΑΚΙΝΗΤΩΝ KRAMA PROPERTY

Η πρόσφατη τραγωδία στο έργο ανακαίνισης στον Πειραιά ανέδειξε ξανά την μεγάλη κομβική σημασία του ρόλο του μηχανικού στα τεχνικά έργα. Κάθε τεχνικό έργο, ανεξαρτήτου εμβέλειας ή μεγέθους, οφείλει να ξεκινάει με την ανάθεση και ανάληψη της διοίκησης του, των μελετών και της επίβλεψης του από αρμόδιο επιστήμονα διπλωματούχο μηχανικό. Τα δημόσια και ιδιωτικά έργα μεγαλύτερου βεληνεκούς, εκ του νόμου και θεσμικών διαδικασιών αδειοδότησης απαιτούν την έκδοση άδειας δόμησης με τις κατάλληλες τεχνικές μελέτες, την επίβλεψη των εργασιών και βέβαια την σύνταξη και τήρηση, με ευθύνη του κύριου του έργου και του αρμόδιου μηχανικού, του φακέλου και σχεδίου ασφαλείας των εργασιών και του εργατοτεχνικού προσωπικού.

Στην περίπτωση των τεχνικών έργων ή εργασιών μικρότερης κλίμακας επίσης είναι κομβικής και ουσιαστικής σημασίας ο ρόλος του μηχανικού, ακόμη στις πολλές περιπτώσεις δεν απαιτείται ή δεν επιβάλλεται από την νομοθεσία ή θεσμικές διαδικασίες αδειοδότησης. Ειδικά τα έργα ανακαίνισης ή λοιπών εργασιών συντήρησης, που δεν απαιτούν άδειες δόμησης αλλά έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, είναι αυτά που υποτιμάται η σημασία και επικινδυνότητα τους πολύ περισσότερο. Επίσης σε πολλά μικρότερης τεχνικής δυσκολίας έργα συντήρησης ή ανακαίνισης που μπορούν να υλοποιηθούν με βεβαίωση του άρθρου 30 του Ν.4495/2017, χωρίς να απαιτείται άδεια η έγκριση εργασιών, δεν συμμετέχει μηχανικός και η υλοποίηση τους στηρίζεται μόνο στον εργολάβο. Η εμπειρία των τεχνικών συνεργείων είναι αναμφίβολα σημαντική αλλά η επιστημονική επάρκεια, εξειδίκευση και εμπειρία του αρμόδιου διπλωματούχου μηχανικού είναι η ικανή και αναγκαία συνθήκη. Η αποτελεσματική συνεργασία μηχανικού και εργολάβου δίνει το πολύ καλό τελικό αποτέλεσμα του έργου.

Η φιλοσοφία του ουσιαστικού ρόλους του μηχανικού αφορά 3 κύριες διαστάσεις ενός έργου, ανεξαρτήτως μεγέθους ή εμβέλειας. 1) Στην εκπόνηση των τεχνικών μελετών του έργου όπως αρχιτεκτονικά, στατικά, ηλεκτρομηχανολογικά, κλπ. Κάθε έργο απαιτεί για την ορθή υλοποίηση του μια σωστή πλήρη τεχνική μελέτη ή σειρά μελετών, ακόμη και μια ανακαίνιση ή συντήρηση ή ανακατασκευή ακινήτου, έργα στα οποία συνήθως δεν λαμβάνουν χώρα και υποτιμώνται ως μη αναγκαίες ή υπερβολικές.2) Στην επίβλεψη των εργασιών βάσει τεχνικών μελετών. Γιατί η υλοποίηση τους είναι αυτή που θα οδηγήσει στο σωστό αποτέλεσμα του έργου η εργασιών. 3)  Στην σύνταξη, εφαρμογή και επίβλεψη μέτρων ασφαλείας του έργου για την αποφυγή ατυχημάτων ή αστοχιών. Προφανώς στην περίπτωση εργασιών μικρής τεχνικής δυσκολίας ή εμβέλειας, οι τεχνικές μελέτες, η επίβλεψη και τα μέτρα ασφαλείας είναι μικρότερης κλίμακας αλλά πρέπει να υφίσταται.

Τα ατυχήματα ή οι αστοχίες σε τεχνικά έργα είναι μια πιθανότητα και συνήθως οφείλονται στον ανθρώπινο παράγοντα ή στην ελλιπή προετοιμασία, μελέτη, και επίβλεψη των έργων.  Η πρώτη ενέργεια για να τις περιορίσουμε σημαντικά είναι να γίνει κτήμα της φιλοσοφίας υλοποίησης κάθε έργου η τήρηση των προδιαγραφών των αδειών, μελετών και των μέτρων ασφαλείας.  Ο πυλώνας εφαρμογής τους είναι η ανάθεση τους σε ένα συνεργάτη μας διπλωματούχο μηχανικό.

Παρέμβαση Μ.Κρανίδη δυναμική εκπομπή ΠΕΙΡΑΙΑΣ24 στο Κανάλι Ένα 90.4fm γενικά και για περιοχές ΠΕΙΡΑΙΑ με θέμα : εξέλιξη ζητούμενων τιμών και ενοικίων κατοικιών στην Ελλάδα και περιοχές, αιτίες εξέλιξης, προβλέψεις και συμβουλές επενδύσεων όπως η καλή έρευνα αγοράς και τα ακίνητα παλαιότητας!

Συμμετοχή Μ.Κρανιδη, CEO KRAMA PROPERTY, στη δυνατή εκπομπή Γ.Παπαγιάννη Real FM 97.8 Κυριακή 21/4/2024  για 1. Τιμολόγια ρεύματος εξελίξεις και πρόγραμμα Φωτοβολταϊκά στέγη Net metering μέχρι 15.5.2024 με επιδότηση. 2. Πρόγραμμα επιδότησης για κενές κατοικίες μέχρι 4000 ευρώ.

Συμμετοχή Μ.Κρανίδη, CEO Krama Property, στη δυνατή εκπομπή Γ.Παπαγιάννη Real FM 97.8 Κυριακή 28/4/2024  για 1. εμπορικά ακίνητα, πορεία αγοράς με πολλές ταχύτητες . 2. νέα αναθεωρημένη ευρωπαϊκή οδηγία για ενεργειακή κατάταξη κτιρίων και η μεγάλη επιρροή στην ελληνική ακίνητη περιουσία.

Άρθρο δημοσιεύθηκε Newsbeast 7/5/2024

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

www.kramaproperty.com,

Αναμφίβολα ο τουρισμός αποτελεί το μεγάλο μαξιλάρι της οικονομίας διαχρονικά, τόσο στα έτη της κρίσης όσο και από το 2021 της ανάπτυξης. Προσθέτει  περίπου 20 δις ευρώ στην οικονομία ετησίως, με άνω των 30 εκ. αφίξεις από το εξωτερικό, με μερίδιο 20-25% του ΑΕΠ και με περισσότερες από 200 χιλιάδες θέσεις εργασίας. Επίσης, οι νέες επενδύσεις στον ευρύτερο κλάδο του τουρισμού εκτιμώνται άνω των 1 δις ευρώ, με ένα σημαντικό ποσοστό τους να αφορούν νέες κτιριακές ξενοδοχειακές υποδομές (κτίρια, δίκτυα, εξοπλισμός, ανακατασκευή, κλπ.) και την ανακαίνιση –ενεργειακή αναβάθμιση υφισταμένων. Τα στοιχεία για το 2023 είναι εξαιρετικά αφού οι αφίξεις, αεροπορικές και οδικές, οι δαπάνες των επισκεπτών και τα έσοδα των μονάδων έφτασαν σε επίπεδο ρεκόρ δημιουργώντας μια δυναμική για το 2024 και τα επόμενα έτη. Το 2024, βάσει στοιχείων α τριμήνου φαίνεται περαιτέρω αύξηση στις αφίξεις κατά 20% και στα έσοδα επίσης σε διψήφιο ποσοστό. Η δυναμική το 2024 ενισχύεται από την μεγάλη πληρότητα την περίοδο του Πάσχα, τις υψηλές προκρατήσεις και την διαχρονική δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η Ελλάδα πλέον έχει καθιερωθεί ως διεθνής προορισμός. Με προσέλκυση επισκεπτών στη νησιωτική και ηπειρωτική χώρα. Η Αθήνα και οι μεγάλες πόλεις αποτελούν όλο και περισσότερο τουριστικό προορισμό. Η προοπτική προορισμών της ενδοχώρας και τουρισμού για όλο το έτος δείχνει ευοίωνη. Τα μεγάλα πλεονεκτήματα από έρευνες της Ελλάδας είναι η σταθερότητα, η ανάπτυξη, η βελτίωση των προσβάσεων και μετακινήσεων, το υπέροχο κλίμα, η θάλασσα, η εστίαση και πλουραλισμός των τόπων επίσκεψης. Επίσης η άνοδος των ποιοτικών δεικτών εξυπηρέτησης είναι ένα εξαιρετικό σημάδι βελτίωσης της δυναμικής του ελληνικού τουρισμού.

Όμως σε αυτή τη θετική τροχιά υπάρχουν προσκλήσεις και επιπτώσεις για τις δημόσιες κοινές υποδομές. Ένα διαχρονικό πρόσκομμα για το ελληνικό τουρισμό για τις περιόδους υψηλής επισκεψιμότητας είναι η ενδεχόμενη ανεπάρκεια των κρίσιμων υποδομών του ηλεκτρισμού και του ύδατος, δημιουργώντας αβεβαιότητα για την ικανοποίηση και κάλυψη της υψηλής ζήτησης και ραγδαίας ανόδου της τουριστικής ροής. Στα προηγούμενα έτη έχουν συμβεί αστοχίες που δεν πρέπει να επαναληφθούν. Για αυτό  η άμεση αναβάθμιση και ενίσχυση τους είναι η βασική προϋπόθεση για την μελλοντική δυναμική ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού, με επακόλουθο την ενίσχυση της ελληνικής οικονομίας. Επίσης παραμένουν και άλλες σημαίνουσες διαχρονικές προβληματικές υποδομές των ελληνικών πόλεων και τουριστικών προορισμών όπως: η αποκομιδή και διαχείριση των απορριμμάτων, τα μη προσβάσιμα πεζοδρόμια, τα οδικά οδοστρώματα, η έλλειψη θέσεων στάθμευσης, η ανεπάρκεια των δομών υγείας, η απουσία μαρίνων σύγχρονων προδιαγραφών,  η ελλιπής αντιπλημμυρική θωράκιση, και βέβαια η έλλειψη αξιόπιστης πολιτικής προστασίας. Ζητήματα το καθένα με ξεχωριστή σημασία, στα οποία οι αδυναμίες είναι πολλές και με άμεσο κόστος τόσο στον ελληνικό τουρισμό όσο και ευρύτερη στην καθημερινή ζωή. Ζητήματα που, πέρα από τις δυσκολίες αναβάθμισης τους, είναι, ορθά, οι μεγάλες προκλήσεις της σημερινής και κάθε διακυβέρνησης.

Για αυτό η Ελληνική Πολιτεία, σε όλα τα επίπεδα διακυβέρνησης και με πρωτεργάτη βεβαίως το Υπουργείο Υποδομών, πρέπει συνεχίσει σταθερά το πρόγραμμα ουσιαστικής αναβάθμισης υποδομών. Η πολιτική βούληση υπάρχει και απαιτείται χρηματοδότηση, ρεαλιστική οργάνωση, ορθή άμεση υλοποίηση και σωστές προτεραιότητες. Οι χρηματοδοτήσεις μπορούν να εξασφαλιστούν μέσω διάφορων πηγών όπως το πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων, το ταμείο ανάκαμψης, τις επενδύσεις των εταιρειών διαχείρισης υποδομών, δημοσίων ή ιδιωτικών, ευρωπαϊκά προγράμματα και διεθνής χρηματοδοτήσεις, και συμπράξεις δημοσίου ιδιωτικού τομέα. Άλλωστε από τον κλάδο του τουρισμού και τους λοιπούς συμπληρωματικούς κλάδους το κράτος λαμβάνει σημαντικό ποσό φόρων, δεκάδων δις ευρώ, άρα πρέπει να ανταποδώσει ένα μερίδιο κατευθύνοντας τις ενέργειες και δαπάνες προς την ενίσχυση όλων των βασικών υποδομών. Αναμφίβολα η θεμελίωση και σταθερή ανάπτυξη των υποδομών είναι η ικανή και αναγκαία συνθήκη ώστε η βιώσιμη διατήρηση του τουρισμού στο σημερινό υψηλό επίπεδο, και γιατί όχι σε υψηλότερο, να γίνει σταθερή πραγματικότητα και να αποτελέσει ένα ακλόνητο πυλώνα ανάπτυξης.

Συνέντευξη Μ.Κρανίδη στον Real FM στους δημοσιογράφους Α.Κοντό-Δ.Χριστούλια στις 19-08-2018 με θέματα ακίνητη περιουσία, ΕΝΦΙΑ, τουριστικές μισθώσεις,ανάπτυξη.

Ακούστε το ηχητικό:

Real fm 19 – 08 – 2018 Μάνος Κρανίδης – Χριστούλιας – Κόντης

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα DEAL NEWS στις 31-08-2018

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

www.kramaproperty.com, kramaproperty@gmail.com

Στην οικονομική κρίση αλλάζουν υποχρεωτικά τα  δομικά χαρακτηριστικά των αγορών και των επενδυτικών αποφάσεων. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την  αξία των ακινήτων. Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό της αξίας και απόδοσης των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ υψηλή βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και η επιτυχημένη λειτουργία αυτής επί των ακινήτων, πάντα ανάλογα την συγκεκριμένη φάση της αγοράς και της οικονομίας. Η κατάλληλη χρήση καθορίζει την βέλτιστη αξιοποίηση, τις μελλοντικές αποδόσεις και κρύβει σημαντική υπεραξία των ακινήτων.

Σε μια εποχή αδύναμης επενδυτικής εμπιστοσύνης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας, δημοσιονομικής λιτότητας, περιορισμένου διαθέσιμου εισοδήματος και χαμηλής ενεργού ζήτησης οι ευκαιρίες επενδύσεων στα ακίνητα είναι ακόμη υπαρκτές.  Όμως οι ευκαιρίες αυτές απαιτούν βαθύτερη έρευνα αγοράς ακινήτων, για συνδυασμό καλών θέσεων και εντοπισμό της κατάλληλης μελλοντικής χρήση τους. Έτσι η αγορά ενός ακινήτου, το οποίο δεν λειτουργεί σήμερα στην κατάλληλη του χρήση, μπορεί να λάβει χώρα σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με την δυνητική του αξία, άρα με σημαντική μελλοντική υπεραξία, δηλαδή μεσοπρόθεσμα μεγαλύτερη τιμή και υψηλότερες αποδόσεις από την νέα κατάλληλη χρήση.

Ουσιαστικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου είναι αυτή που πλέον θα παίξει μεγάλη σημασία για την σημερινή αξία του ακινήτου. Το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της αποδοτικής παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας ή χρήσης που αναπτύσσεται σε αυτό και εξαρτά άρρηκτα την αξία του από την λειτουργία της σε αυτό. Κάθε ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση του και όποιος την εντοπίσει και την υλοποιήσει έχει το πλεονέκτημα. Ας δούμε ορισμένα σχετικά παραδείγματα που προτάσσουν την λογική της κατάλληλης χρήσης:

1. H αγορά ενός εμπορικού καταστήματος και η αλλαγή χρήσης σε υγειονομικού ενδιαφέροντος η και αντιστρόφως.
2. Η αγορά ενός ακινήτου παλαιότητας πχ διαμερίσματος, η ανακαίνιση του και χρήση του για τουριστική μίσθωση ή για χώρο γραφείων.
3. Η αγορά ενός καταστήματος άνευ 1^ης προβολής και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο γραφείου.
4. Η αγορά ενός οικοπέδου, σε εμπορικό κέντρο, με παλαιό κτίσμα, η κατεδάφιση του και η χρήση του ως υπαίθριος χώρο στάθμευσης.

Οι περιπτώσεις είναι πολλές και ποικίλουν, γιατί κάθε ακίνητο έχει την δική του κατάλληλη χρήση σε κάθε φάση της αγοράς και της οικονομίας. Κανένα ακίνητο δεν είναι άνευ κατάλληλης χρήσης ούτε έχει ως βέλτιστή επιλογή να παραμένει κενό. Σε καθένα από τα παραπάνω παραδείγματα, η νέα χρήση των ακινήτων έχει σήμερα περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας, δημιουργίας εισοδήματος και πλούτου, άρα και υπεραξία με αυξημένες αποδόσεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικά σήμερα όπου η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας είναι πολλαπλών ταχυτήτων, άρα απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή και πολύ καλή προετοιμασία μιας επένδυσης, η κατάλληλη χρήση κάθε ακινήτου είναι το μυστικό των υψηλών υπεραξιών. Για αυτό η καλή προετοιμασία και προέλεγχος (σωστή έρευνα αγοράς μελέτη αξιοποίησης, συνεργασία με αξιόπιστους ειδικούς κλπ) πριν την αγορά και επένδυση είναι τα πρώτα  κρίσιμα βήματα για τον εντοπισμό και υλοποίηση της κατάλληλης χρήσης ενός ακινήτου. Ευκαιρίες υπάρχουν, υπεραξία και υψηλή απόδοση είναι εφικτά, γι’ αυτό καλή προετοιμασία και καλή επιτυχία!

Άρθρο του Μ.Κρανίδη, CEO KRAMA PROPERTY IKE, δημοσιευμένο στην εφημερίδα DEAL NEWS,σελ 30, 23/3/2018

Σήμερα, τα ακίνητα έτους κατασκευής άνω της 20ετίας, έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, αφού αποτελούν ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου κτιριακού όγκου. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία από το συνολικό κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 5 εκατ. κτιριακών μονάδων, κατασκευάστηκε το 85% περίπου μέχρι το 2000 και περίπου 60% πριν το 1980. Τα ενεργειακά αναβαθμισμένα και ανακαινισμένα ακίνητα, ειδικά οι κατοικίες μεταξύ 1979-2000, είναι εξαιρετικά ανταγωνιστικά και αποδοτικά ακίνητα στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά υφιστάμενων νεόδμητων ή νεότερων οικοδομών. Για αυτό η ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση, ειδικά των ακινήτων κατασκευής 20ετίας και άνω,  είναι μια επιβεβλημένη κίνηση για την ενίσχυση της μελλοντικής υπεραξίας του και της ποιότητας της σημερινής χρήσης και οικιστικής, επαγγελματικής ή παραγωγικής δυνατότητας τους.Σήμερα, τα ακίνητα παλαιότητας έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αποτελούν ένα σημαντικό μερίδιο του υφιστάμενου κτιριακού όγκου, αφού ακόμη και αυτά που κατασκευάστηκαν το 1990 ουσιαστικά θεωρούνται τέτοια. Επίσης το ποσοστό ακινήτων παλαιότητας στις συνολικές αγοραπωλησίες ακινήτων έχει αυξηθεί φτάνοντας το 70-80%. Λογικό αφού οι τιμές τους είναι χαμηλότερες από τα αντίστοιχα νεόδμητα και πιο προσιτές, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα ενοίκια.

Άμεση ενέργεια μετά τη αγορά ή κρίσιμη πράξη πριν την προσφορά του ενός ακινήτου παλαιότητας είναι η ανακαίνιση του. Ανακαίνιση που έχει πολλαπλά στάδια και αφορά από ένα πλέγμα απλών εργασιών όπως ο ελαιοχρωματισμός, το τρίψιμο ξυλουργικών και πατωμάτων και η αλλαγή ειδών υγιεινής μέχρι την πλήρη ανακατασκευή του, την αλλαγή διαρρύθμισης, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, αλλαγή κουφωμάτων και πόρτας ασφαλείας, νέα κλιματιστική εγκατάσταση, ακόμη και εσωτερική θερμομόνωση. Πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα 25ετίας ή 20ετίας  απαιτούν μια ηπιότερη ανακαίνιση, το λεγόμενο «φρεσκάρισμα» στην γλώσσα της πιάτσας και αυτά μεγαλύτερης παλαιότητας την πλήρη αναβάθμιση. Άλλωστε και η ενεργειακή απόδοση τους μπορεί και πρέπει πλέον να ενισχυθεί, με άμεσο όφελος απόσβεσης για τους ιδιοκτήτες από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης μετά τις εργασίες ανακαίνισης ή αναβάθμισης. Οι ίδιες εργασίες ανακαίνισης, ελαιοχρωματισμός και μονώσεις, μπορούν να λάβουν χώρα και στο επίπεδο του κτιρίου επίσης αναβαθμίζοντας την αξία του και την καθημερινή διαβίωση των ενοίκων ή ιδιοκτητών του.

Σύμφωνα με στοιχεία από το κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 4,5 εκατ οικιστικές μονάδες, από αυτές 3,9 εκατ κατασκευάστηκαν μέχρι το 2000 και περίπου 3,2 εκατ πριν το 1980. Άρα γίνεται αντιληπτό πόσο σημαντική είναι η ανακαίνιση ως ενέργεια αναβάθμισης για τους ιδιοκτήτες του μεγαλύτερου ποσοστού των κτιρίων και ακινήτων της χώρας. Άλλωστε την εποχή της οικονομικής ύφεσης, όπου οι επενδύσεις είναι αβέβαιες, η ανακαίνιση του ακινήτου μας, είναι μια σίγουρη επενδυτική ενέργεια υπεραξιών. Βέβαια απαραίτητη προϋπόθεση η ολοκληρωμένη υποστήριξη ενός ειδικού μηχανικού και συνεργείων, ώστε η μελέτη και η επίβλεψη των εργασιών αλλά και ο προϋπολογισμός τους να συνοδευτούν από την ποιότητα του αποτελέσματος.

Η ενεργειακή αναβάθμιση-ανακαίνιση όμως απαιτεί ρευστότητα και επενδυτικούς πόρους ιδίων κεφαλαίων, αποτελώντας βέβαια μια επενδυτική κίνηση σημαντική, αναπτυξιακά, για την πραγματική οικονομία και κοινωνία. Για αυτό και απαιτούνται άμεσα γενναία κίνητρα για την επενδυτική εκτίναξη ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, ειδικά των ακινήτων παλαιότητας. Η σημερινή λογική των περιορισμένων και γραφειοκρατικών επιδοτήσεων τύπου «Εξοικονόμηση κάτ. οικον» είναι θετική αλλά εξαιρετικά ανεπαρκής για τις σημερινές ανάγκες. Αντίθετα ρηξικέλευθες προτάσεις όπως και αυτή της ΠΟΜΙΔΑ για την εκτέλεση της ενεργειακής αναβάθμισης με επιστροφή φόρου ίση με το 50% της αξίας του έργου, μέσω της φορολογίας εισοδήματος ΕΝΦΙΑ και κάθε άλλου φόρου προς το Ελληνικό Δημόσιο,  είναι τελικά ελκυστικότερη και ευκόλως υλοποιήσιμη. Και αυτό γιατί επιτρέπει, με ένα μόνιμο κίνητρο, σε κάθε ιδιοκτήτη,  επαγγελματικά και επενδυτή, να αναβαθμίσει ενεργειακά και οικοδομικά το ακίνητο του, με υπεραξία και άμεση απόδοση. Ενώ για την κοινωνία άμεσες ωφέλειες είναι η δημιουργία πολλών θέσεων εργασίας, η βελτίωση του περιβάλλοντος και της βεβαρυμμένης ενεργειακής κατανάλωσής των παλιών κτιρίων και ενίσχυση των παραγωγικών κρατικών εσόδων, αυτών δηλαδή που δημιουργούνται από αναπτυξιακές δράσεις. Αυτό είναι ένα κεντρικό κίνητρο σε μια ρεαλιστική και απλή λογική μιας ουσιαστικής αναπτυξιακής πολιτικής.

Εν κατακλείδι, η επιτυχημένη ανακαίνιση, δηλαδή η προσθήκη αξίας μεγαλύτερης από τον προϋπολογισμό-κόστος επένδυσης (value for money), εξαρτάται από διαφορετικούς παράγοντες και έχει ως βασική προϋπόθεση την μελέτη, επίβλεψη καθορισμό κόστους και συντονισμό των εργασιών από ειδικό μηχανικό και με την επιλογή κατάλληλων εξειδικευμένων συνεργείων. Δύο είναι οι κύριες ωφέλειες που προκύπτουν από την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση των ακινήτων μας. Πρώτον, της ενίσχυσης της μελλοντικής υπεραξίας τους στην αγορά ή της ενίσχυσης του ενοικίου τους σε περίπτωση μακροχρόνιας αξιοποίησης τους και δεύτερον, η άμεση βελτίωση της  ενεργειακής απόδοσης με άμεσο όφελος απόσβεσης από την αξιοποίηση τους από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης άρα και λειτουργίας του ακινήτου (πχ ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση). Βέβαια η κορυφαία απόδοση δεν είναι τελικά χρηματική, αλλά αφορά στην αναβάθμιση της καθημερινής διαβίωσης σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης. Ειδικά η ψυχική ανάταση, εξαιρετικά απαραίτητη σήμερα, είναι η ουσιαστική, άυλη  και κορυφαία υπεραξία που κάνει το ποσό επένδυσης σε μια ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση να προσφέρει, εκτός της υλικής υπεραξίας, μια χειροπιαστή προσωπική απόδοση και ευχαρίστηση  οίκησης ή επαγγελματικής εργασίας ανεκτίμητης αξίας.  Αναμφίβολα την εποχή της οικονομικής και οικοδομικής κρίσης, η ενεργειακή αναβάθμιση είναι τελικά μια εφικτή και αποδοτική επένδυση win-win, για καθένα ξεχωριστά και για την ανάπτυξη συνολικά, για αυτό και θέλει διαρκή και ουσιαστικά κίνητρα και όχι περιορισμένες επιδοτήσεις!

Λειτουργία Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος με γνωστοποίηση, ταχύτητα και ευθύνη

Αρθρο του Μάνου Κρανίδη*

Δεν ήταν απαραίτητη η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για να γίνει πανελλαδικά αντιληπτό ότι ο σωστός σχεδιασμός και η δικαιοσύνη εκλείπουν όσον αφορά στην φορολόγηση και πολιτική ακινήτων. Την περίοδο των μνημονίων οι κυβερνήσεις προσέθεσαν περισσότερους φόρους ακινήτων από ότι απαίτησε η τρόικα, με τρανό παράδειγμα τους φόρους «κατοχής», όπως το περίφημο «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) και τον ΕΝΦΙΑ. Τελικό αποτέλεσμα είναι ο ουσιαστικός 7πλασιασμός των φόρων ακινήτων σε σχέση με το 2009 και η πληρωμή ποσού της τάξης των 14 δις σε φόρους ακινήτων μεταξύ 2010-2015, ασύλληπτα νούμερα σε μια εποχή σημαντικής ύφεσης και ραγδαίας πτώσης των εισοδημάτων. Σήμερα λοιπόν είμαστε στο σημείο να επιβάλλονται ακόμη συνολικά 40 φόροι ή τέλη επί των ακινήτων για την κατοχή, κατασκευή, μεταβίβαση, αξιοποίηση και ένταξη τους. Στην πραγματικότητα τόσο οι προηγούμενες κυβερνήσεις των μνημονίων όσο και η σημερινή αποδεικνύεται ότι πρακτικά αδιαφορούν. Επιλέγεται σταθερά η εύκολη εισπρακτική λύση για ένα ισοσκελισμένο ή πλεονασματικό κρατικό προϋπολογισμό, διαιωνίζοντας με αυτή την επιλογή την διαχρονική έλλειψη άσκησης μελετημένης και ολοκληρωμένης κρατικής πολιτικής στο τομέα των ακινήτων, με κίνητρα για νέες επενδύσεις  και παραγωγικά δημόσια έσοδα.

Αναμφίβολα, από το 2010, η κορυφαία αδικία στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών είναι η επιβολή των φόρων επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών ή τιμών ζωνών. Οι περισσότεροι σημαντικοί φόροι ή τέλη ακινήτων, 20 τον αριθμό, εξαρτώνται από την αντικειμενική αξία, την τιμή ζώνης και πολλούς συντελεστές όπως της εμπορικότητας ή παλαιότητας. Αυτά τα μεγέθη έχουν ξεχαστεί στο επίπεδο του 2007, εκφράζοντας μια πλασματική άδικη αντικειμενική κατάσταση. Για παράδειγμα, μεταξύ  των ετών 2010-2016, η μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων προσέγγισε το 50-60% και των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στο επίπεδο του 60-70%. Οι σημερινοί συντελεστές εμπορικότητας της τάξης του 3,0 έως 7,0, δηλαδή τριπλασιάζουν έως επταπλασιάζουν τις αντικειμενικές τιμές των καταστημάτων κάθε περιοχής, με αποτέλεσμα να είναι από το 2010 εντελώς εκτός πραγματικότητας αφού η έννοια της εμπορικότητας έχει αποδυναμωθεί ισχυρά ή καθολικά στις περισσότερες αγορές, κυρίως λόγω της μεγάλης ύφεσης. Δεν αποδείχθηκε σημαντικό ούτε ότι και στο περιοριστικό δημοσιονομικά πλαίσιο των μνημονίων, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ήταν ρητή δέσμευση από το 2010 αλλά παραδόξως ξεχάστηκε και ο μεταρρυθμιστικός «ζήλος» την αμέλησε.

Πρακτικά, η ορθή και μελετημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη σημερινή πραγματικότητα των εμπορικών τιμών κρύβει παγίδες και ανοικτά ζητήματα. Πρώτον, η προσαρμογή αφορά μειώσεις μεν στις συντριπτικές περιοχές αλλά και πιθανώς αυξήσεις δε, ειδικά σε περιοχές εξαιρετικά χαμηλών αντικειμενικών αξιών και πολύ χαμηλών όμως εισοδημάτων όπως για παράδειγμα  σε αυτές τις Δυτικής Αθήνας και λαϊκών περιοχών του Πειραιά. Δεύτερον η εκτίμηση των εμπορικών τιμών δεν είναι εύκολη υπόθεση αφού τα διαθέσιμα στοιχεία είναι λίγα λόγω του χαμηλού αριθμού μεταβιβάσεων κατοικιών και γης αλλά και των ελαχίστων επαγγελματικών χώρων. Τρίτον, η προσαρμογή δεν σημαίνει και την αυτόματη ελάφρυνση των πολιτών από το υπερβολικό ύψος των φόρων ακίνητης περιουσίας, διότι η κυβέρνηση μπορεί να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές αλλά να αυξήσει τους αντίστοιχους συντελεστές που οδηγούν σε κάθε φόρο και να φτάσει στο ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Είναι η λογική που το 5 επί 2 κάνει δέκα αλλά και το ίδιο και το 2 επί 5!

Εν τέλει, είναι φανερό ότι η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας πρέπει να αποτελέσει το έναυσμα για το σχεδιασμό και υλοποίηση μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων. Μια πολιτική, που να εντάσσεται σε ένα εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, και οφείλει να έχει ως βάση ένα αναλυτικό ουσιαστικό και σωστό σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών ή έστω καταγραφής ων πραγματικών εμπορικών τιμών. Ένα σύγχρονο σύστημα που να ανανεώνεται περιοδικά ενσωματώνοντας την αλλαγή του οικονομικών συνθηκών και των τιμών ακινήτων.  Μια πολιτική η οποία να έχει ως στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους κατοχής και περισσότερων παραγωγικών εσόδων από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων, αστικών ή τουριστικών. Μόνο έτσι τα ακίνητα θα μπορέσουν να αποτελέσουν ένα σταθερό επικουρικό, αλλά και κομβικό για την οικονομία, πόλο ανάπτυξης και βιώσιμη πηγή κρατικών εσόδων. Ας γίνει σαφές στο πολιτικό σύστημα ότι η μονιμοποίηση τέτοιων αντιαναπτυξιακών φόρων «κατοχής» όπως ο ΕΝΦΙΑ μόνο άδικη φτωχοποίηση μπορεί τελικά να φέρει.

Για την ώρα η καθολική εντύπωση είναι ξεκάθαρη και πλήρως αρνητική. Η σημερινή κυβέρνηση επιδερμικά επιδιώκει να ικανοποιήσει το ΣτΕ και σκοπεύει να προσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες οριζόντια και επιφανειακά,  χωρίς ουσιαστική μελέτη και σχεδιασμό. Ο τελικός στόχος, και της σημερινής κυβέρνησης, για τα ελληνικά ακίνητα είναι ένας και μοναδικός, η τυπική εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ και η σταθερή είσπραξη 2,6 δις ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ με την παράλληλη λαθεμένη επιβολή άλλων 39 επιβαρύνσεων, χωρίς καμία μείωση του συνολικού εισπρακτικού στόχου του προϋπολογισμού. Όμως η διαιώνιση της επιβολής υψηλών άδικων φόρων ακινήτων τελικά οδηγεί στην έμμεση απαξίωση περιουσιών οι οποίες, τα τελευταία 6 έτη, δεν μπορούν να αξιοποιηθούν  ούτε να μισθωθούν επαρκώς. Η ανεκτική ελληνική κοινωνία των εκατομμυρίων μικρομεσαίων ιδιοκτητών και της διαχρονικής μακροπρόθεσμης επένδυσης στα ακίνητα, δεν έχει την οικονομική αντοχή να ανεχθεί αυτές τις εξελίξεις εσαεί. Το όνειρο ζωής του Έλληνα για επένδυση στην ακίνητης περιουσία χάνεται και συνεπακόλουθα όλη η ελληνική οικονομία έχει υποστεί μια ανοικτή συντριπτική πληγή. Αναμφίβολα η επιλογή είναι μια, η άμεση δημιουργία και εφαρμογή μιας δίκαιας και αναπτυξιακής οικονομικής πολιτικής για την ακίνητη περιουσία, με νέες επενδύσεις, θέσεις εργασίας και μόνιμα βιώσιμα κρατικά έσοδα. Η ορθή συστηματική προσαρμογή των αξιών φορολόγησης ακινήτων με τις εμπορικές είναι μια λογική αλλά και δίκαια αρχή και η ορθή ερμηνεία της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.

* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Ε.ΚΡΑΝΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ «KRAMA PROPERTY”
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ) της ΠΟΜΙΔΑ, www.enibopa.gr

Πηγή: http://www.enikonomia.gr/opinions/46447,Antikeimenikes-axies-akinhtwn-H-or8h-prosarmogh-einai-praxh-forologikhs-dikaios.html