Υψηλή Υπεραξία της κατάλληλης χρήσης των ακινήτων

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα DEAL NEWS στις 31-08-2018

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

www.kramaproperty.com, kramaproperty@gmail.com

Στην οικονομική κρίση αλλάζουν υποχρεωτικά τα  δομικά χαρακτηριστικά των αγορών και των επενδυτικών αποφάσεων. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την  αξία των ακινήτων. Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό της αξίας και απόδοσης των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ υψηλή βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και η επιτυχημένη λειτουργία αυτής επί των ακινήτων, πάντα ανάλογα την συγκεκριμένη φάση της αγοράς και της οικονομίας. Η κατάλληλη χρήση καθορίζει την βέλτιστη αξιοποίηση, τις μελλοντικές αποδόσεις και κρύβει σημαντική υπεραξία των ακινήτων.

Σε μια εποχή αδύναμης επενδυτικής εμπιστοσύνης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας, δημοσιονομικής λιτότητας, περιορισμένου διαθέσιμου εισοδήματος και χαμηλής ενεργού ζήτησης οι ευκαιρίες επενδύσεων στα ακίνητα είναι ακόμη υπαρκτές.  Όμως οι ευκαιρίες αυτές απαιτούν βαθύτερη έρευνα αγοράς ακινήτων, για συνδυασμό καλών θέσεων και εντοπισμό της κατάλληλης μελλοντικής χρήση τους. Έτσι η αγορά ενός ακινήτου, το οποίο δεν λειτουργεί σήμερα στην κατάλληλη του χρήση, μπορεί να λάβει χώρα σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με την δυνητική του αξία, άρα με σημαντική μελλοντική υπεραξία, δηλαδή μεσοπρόθεσμα μεγαλύτερη τιμή και υψηλότερες αποδόσεις από την νέα κατάλληλη χρήση.

Ουσιαστικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου είναι αυτή που πλέον θα παίξει μεγάλη σημασία για την σημερινή αξία του ακινήτου. Το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της αποδοτικής παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας ή χρήσης που αναπτύσσεται σε αυτό και εξαρτά άρρηκτα την αξία του από την λειτουργία της σε αυτό. Κάθε ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση του και όποιος την εντοπίσει και την υλοποιήσει έχει το πλεονέκτημα. Ας δούμε ορισμένα σχετικά παραδείγματα που προτάσσουν την λογική της κατάλληλης χρήσης:

1. H αγορά ενός εμπορικού καταστήματος και η αλλαγή χρήσης σε υγειονομικού ενδιαφέροντος η και αντιστρόφως.
2. Η αγορά ενός ακινήτου παλαιότητας πχ διαμερίσματος, η ανακαίνιση του και χρήση του για τουριστική μίσθωση ή για χώρο γραφείων.
3. Η αγορά ενός καταστήματος άνευ 1^ης προβολής και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο γραφείου.
4. Η αγορά ενός οικοπέδου, σε εμπορικό κέντρο, με παλαιό κτίσμα, η κατεδάφιση του και η χρήση του ως υπαίθριος χώρο στάθμευσης.

Οι περιπτώσεις είναι πολλές και ποικίλουν, γιατί κάθε ακίνητο έχει την δική του κατάλληλη χρήση σε κάθε φάση της αγοράς και της οικονομίας. Κανένα ακίνητο δεν είναι άνευ κατάλληλης χρήσης ούτε έχει ως βέλτιστή επιλογή να παραμένει κενό. Σε καθένα από τα παραπάνω παραδείγματα, η νέα χρήση των ακινήτων έχει σήμερα περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας, δημιουργίας εισοδήματος και πλούτου, άρα και υπεραξία με αυξημένες αποδόσεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικά σήμερα όπου η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας είναι πολλαπλών ταχυτήτων, άρα απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή και πολύ καλή προετοιμασία μιας επένδυσης, η κατάλληλη χρήση κάθε ακινήτου είναι το μυστικό των υψηλών υπεραξιών. Για αυτό η καλή προετοιμασία και προέλεγχος (σωστή έρευνα αγοράς μελέτη αξιοποίησης, συνεργασία με αξιόπιστους ειδικούς κλπ) πριν την αγορά και επένδυση είναι τα πρώτα  κρίσιμα βήματα για τον εντοπισμό και υλοποίηση της κατάλληλης χρήσης ενός ακινήτου. Ευκαιρίες υπάρχουν, υπεραξία και υψηλή απόδοση είναι εφικτά, γι’ αυτό καλή προετοιμασία και καλή επιτυχία!