Υψηλές αποδόσεις από τα ακίνητα παλαιότητας

Άρθρο του Μ.Κρανίδη, CEO KRAMA PROPERTY IKE, δημοσιευμένο στην εφημερίδα DEAL NEWS,σελ 30, 23/3/2018

Σήμερα, τα ακίνητα έτους κατασκευής άνω της 20ετίας, έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, αφού αποτελούν ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου κτιριακού όγκου. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία από το συνολικό κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 5 εκατ. κτιριακών μονάδων, κατασκευάστηκε το 85% περίπου μέχρι το 2000 και περίπου 60% πριν το 1980. Τα ενεργειακά αναβαθμισμένα και ανακαινισμένα ακίνητα, ειδικά οι κατοικίες μεταξύ 1979-2000, είναι εξαιρετικά ανταγωνιστικά και αποδοτικά ακίνητα στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά υφιστάμενων νεόδμητων ή νεότερων οικοδομών. Για αυτό η ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση, ειδικά των ακινήτων κατασκευής 20ετίας και άνω,  είναι μια επιβεβλημένη κίνηση για την ενίσχυση της μελλοντικής υπεραξίας του και της ποιότητας της σημερινής χρήσης και οικιστικής, επαγγελματικής ή παραγωγικής δυνατότητας τους.Σήμερα, τα ακίνητα παλαιότητας έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αποτελούν ένα σημαντικό μερίδιο του υφιστάμενου κτιριακού όγκου, αφού ακόμη και αυτά που κατασκευάστηκαν το 1990 ουσιαστικά θεωρούνται τέτοια. Επίσης το ποσοστό ακινήτων παλαιότητας στις συνολικές αγοραπωλησίες ακινήτων έχει αυξηθεί φτάνοντας το 70-80%. Λογικό αφού οι τιμές τους είναι χαμηλότερες από τα αντίστοιχα νεόδμητα και πιο προσιτές, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα ενοίκια.

Άμεση ενέργεια μετά τη αγορά ή κρίσιμη πράξη πριν την προσφορά του ενός ακινήτου παλαιότητας είναι η ανακαίνιση του. Ανακαίνιση που έχει πολλαπλά στάδια και αφορά από ένα πλέγμα απλών εργασιών όπως ο ελαιοχρωματισμός, το τρίψιμο ξυλουργικών και πατωμάτων και η αλλαγή ειδών υγιεινής μέχρι την πλήρη ανακατασκευή του, την αλλαγή διαρρύθμισης, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, αλλαγή κουφωμάτων και πόρτας ασφαλείας, νέα κλιματιστική εγκατάσταση, ακόμη και εσωτερική θερμομόνωση. Πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα 25ετίας ή 20ετίας  απαιτούν μια ηπιότερη ανακαίνιση, το λεγόμενο «φρεσκάρισμα» στην γλώσσα της πιάτσας και αυτά μεγαλύτερης παλαιότητας την πλήρη αναβάθμιση. Άλλωστε και η ενεργειακή απόδοση τους μπορεί και πρέπει πλέον να ενισχυθεί, με άμεσο όφελος απόσβεσης για τους ιδιοκτήτες από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης μετά τις εργασίες ανακαίνισης ή αναβάθμισης. Οι ίδιες εργασίες ανακαίνισης, ελαιοχρωματισμός και μονώσεις, μπορούν να λάβουν χώρα και στο επίπεδο του κτιρίου επίσης αναβαθμίζοντας την αξία του και την καθημερινή διαβίωση των ενοίκων ή ιδιοκτητών του.

Σύμφωνα με στοιχεία από το κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 4,5 εκατ οικιστικές μονάδες, από αυτές 3,9 εκατ κατασκευάστηκαν μέχρι το 2000 και περίπου 3,2 εκατ πριν το 1980. Άρα γίνεται αντιληπτό πόσο σημαντική είναι η ανακαίνιση ως ενέργεια αναβάθμισης για τους ιδιοκτήτες του μεγαλύτερου ποσοστού των κτιρίων και ακινήτων της χώρας. Άλλωστε την εποχή της οικονομικής ύφεσης, όπου οι επενδύσεις είναι αβέβαιες, η ανακαίνιση του ακινήτου μας, είναι μια σίγουρη επενδυτική ενέργεια υπεραξιών. Βέβαια απαραίτητη προϋπόθεση η ολοκληρωμένη υποστήριξη ενός ειδικού μηχανικού και συνεργείων, ώστε η μελέτη και η επίβλεψη των εργασιών αλλά και ο προϋπολογισμός τους να συνοδευτούν από την ποιότητα του αποτελέσματος.

Η ενεργειακή αναβάθμιση-ανακαίνιση όμως απαιτεί ρευστότητα και επενδυτικούς πόρους ιδίων κεφαλαίων, αποτελώντας βέβαια μια επενδυτική κίνηση σημαντική, αναπτυξιακά, για την πραγματική οικονομία και κοινωνία. Για αυτό και απαιτούνται άμεσα γενναία κίνητρα για την επενδυτική εκτίναξη ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, ειδικά των ακινήτων παλαιότητας. Η σημερινή λογική των περιορισμένων και γραφειοκρατικών επιδοτήσεων τύπου «Εξοικονόμηση κάτ. οικον» είναι θετική αλλά εξαιρετικά ανεπαρκής για τις σημερινές ανάγκες. Αντίθετα ρηξικέλευθες προτάσεις όπως και αυτή της ΠΟΜΙΔΑ για την εκτέλεση της ενεργειακής αναβάθμισης με επιστροφή φόρου ίση με το 50% της αξίας του έργου, μέσω της φορολογίας εισοδήματος ΕΝΦΙΑ και κάθε άλλου φόρου προς το Ελληνικό Δημόσιο,  είναι τελικά ελκυστικότερη και ευκόλως υλοποιήσιμη. Και αυτό γιατί επιτρέπει, με ένα μόνιμο κίνητρο, σε κάθε ιδιοκτήτη,  επαγγελματικά και επενδυτή, να αναβαθμίσει ενεργειακά και οικοδομικά το ακίνητο του, με υπεραξία και άμεση απόδοση. Ενώ για την κοινωνία άμεσες ωφέλειες είναι η δημιουργία πολλών θέσεων εργασίας, η βελτίωση του περιβάλλοντος και της βεβαρυμμένης ενεργειακής κατανάλωσής των παλιών κτιρίων και ενίσχυση των παραγωγικών κρατικών εσόδων, αυτών δηλαδή που δημιουργούνται από αναπτυξιακές δράσεις. Αυτό είναι ένα κεντρικό κίνητρο σε μια ρεαλιστική και απλή λογική μιας ουσιαστικής αναπτυξιακής πολιτικής.

Εν κατακλείδι, η επιτυχημένη ανακαίνιση, δηλαδή η προσθήκη αξίας μεγαλύτερης από τον προϋπολογισμό-κόστος επένδυσης (value for money), εξαρτάται από διαφορετικούς παράγοντες και έχει ως βασική προϋπόθεση την μελέτη, επίβλεψη καθορισμό κόστους και συντονισμό των εργασιών από ειδικό μηχανικό και με την επιλογή κατάλληλων εξειδικευμένων συνεργείων. Δύο είναι οι κύριες ωφέλειες που προκύπτουν από την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση των ακινήτων μας. Πρώτον, της ενίσχυσης της μελλοντικής υπεραξίας τους στην αγορά ή της ενίσχυσης του ενοικίου τους σε περίπτωση μακροχρόνιας αξιοποίησης τους και δεύτερον, η άμεση βελτίωση της  ενεργειακής απόδοσης με άμεσο όφελος απόσβεσης από την αξιοποίηση τους από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης άρα και λειτουργίας του ακινήτου (πχ ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση). Βέβαια η κορυφαία απόδοση δεν είναι τελικά χρηματική, αλλά αφορά στην αναβάθμιση της καθημερινής διαβίωσης σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης. Ειδικά η ψυχική ανάταση, εξαιρετικά απαραίτητη σήμερα, είναι η ουσιαστική, άυλη  και κορυφαία υπεραξία που κάνει το ποσό επένδυσης σε μια ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση να προσφέρει, εκτός της υλικής υπεραξίας, μια χειροπιαστή προσωπική απόδοση και ευχαρίστηση  οίκησης ή επαγγελματικής εργασίας ανεκτίμητης αξίας.  Αναμφίβολα την εποχή της οικονομικής και οικοδομικής κρίσης, η ενεργειακή αναβάθμιση είναι τελικά μια εφικτή και αποδοτική επένδυση win-win, για καθένα ξεχωριστά και για την ανάπτυξη συνολικά, για αυτό και θέλει διαρκή και ουσιαστικά κίνητρα και όχι περιορισμένες επιδοτήσεις!