Συνέντευξη M.Κρανίδη στο Real Fm 19-08-2018 για ακίνητη περιουσία

Συνέντευξη Μ.Κρανίδη στον Real FM στους δημοσιογράφους Α.Κοντό-Δ.Χριστούλια στις 19-08-2018 με θέματα ακίνητη περιουσία, ΕΝΦΙΑ, τουριστικές μισθώσεις,ανάπτυξη.

Ακούστε το ηχητικό:

Real fm 19 – 08 – 2018 Μάνος Κρανίδης – Χριστούλιας – Κόντης

Υψηλή Υπεραξία της κατάλληλης χρήσης των ακινήτων

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα DEAL NEWS στις 31-08-2018

Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

www.kramaproperty.comkramaproperty@gmail.com

Στην οικονομική κρίση αλλάζουν υποχρεωτικά τα  δομικά χαρακτηριστικά των αγορών και των επενδυτικών αποφάσεων. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την  αξία των ακινήτων. Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό της αξίας και απόδοσης των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ υψηλή βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και η επιτυχημένη λειτουργία αυτής επί των ακινήτων, πάντα ανάλογα την συγκεκριμένη φάση της αγοράς και της οικονομίας. Η κατάλληλη χρήση καθορίζει την βέλτιστη αξιοποίηση, τις μελλοντικές αποδόσεις και κρύβει σημαντική υπεραξία των ακινήτων.

Σε μια εποχή αδύναμης επενδυτικής εμπιστοσύνης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας, δημοσιονομικής λιτότητας, περιορισμένου διαθέσιμου εισοδήματος και χαμηλής ενεργού ζήτησης οι ευκαιρίες επενδύσεων στα ακίνητα είναι ακόμη υπαρκτές.  Όμως οι ευκαιρίες αυτές απαιτούν βαθύτερη έρευνα αγοράς ακινήτων, για συνδυασμό καλών θέσεων και εντοπισμό της κατάλληλης μελλοντικής χρήση τους. Έτσι η αγορά ενός ακινήτου, το οποίο δεν λειτουργεί σήμερα στην κατάλληλη του χρήση, μπορεί να λάβει χώρα σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με την δυνητική του αξία, άρα με σημαντική μελλοντική υπεραξία, δηλαδή μεσοπρόθεσμα μεγαλύτερη τιμή και υψηλότερες αποδόσεις από την νέα κατάλληλη χρήση.

Ουσιαστικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου είναι αυτή που πλέον θα παίξει μεγάλη σημασία για την σημερινή αξία του ακινήτου. Το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της αποδοτικής παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας ή χρήσης που αναπτύσσεται σε αυτό και εξαρτά άρρηκτα την αξία του από την λειτουργία της σε αυτό. Κάθε ακίνητο έχει την κατάλληλη χρήση του και όποιος την εντοπίσει και την υλοποιήσει έχει το πλεονέκτημα. Ας δούμε ορισμένα σχετικά παραδείγματα που προτάσσουν την λογική της κατάλληλης χρήσης:

  1. H αγορά ενός εμπορικού καταστήματος και η αλλαγή χρήσης σε υγειονομικού ενδιαφέροντος η και αντιστρόφως.
  2. Η αγορά ενός ακινήτου παλαιότητας πχ διαμερίσματος, η ανακαίνιση του και χρήση του για τουριστική μίσθωση ή για χώρο γραφείων.
  3. Η αγορά ενός καταστήματος άνευ 1ης προβολής και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο γραφείου.
  4. Η αγορά ενός οικοπέδου, σε εμπορικό κέντρο, με παλαιό κτίσμα, η κατεδάφιση του και η χρήση του ως υπαίθριος χώρο στάθμευσης.

Οι περιπτώσεις είναι πολλές και ποικίλουν, γιατί κάθε ακίνητο έχει την δική του κατάλληλη χρήση σε κάθε φάση της αγοράς και της οικονομίας. Κανένα ακίνητο δεν είναι άνευ κατάλληλης χρήσης ούτε έχει ως βέλτιστή επιλογή να παραμένει κενό. Σε καθένα από τα παραπάνω παραδείγματα, η νέα χρήση των ακινήτων έχει σήμερα περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας, δημιουργίας εισοδήματος και πλούτου, άρα και υπεραξία με αυξημένες αποδόσεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικά σήμερα όπου η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας είναι πολλαπλών ταχυτήτων, άρα απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή και πολύ καλή προετοιμασία μιας επένδυσης, η κατάλληλη χρήση κάθε ακινήτου είναι το μυστικό των υψηλών υπεραξιών. Για αυτό η καλή προετοιμασία και προέλεγχος (σωστή έρευνα αγοράς μελέτη αξιοποίησης, συνεργασία με αξιόπιστους ειδικούς κλπ) πριν την αγορά και επένδυση είναι τα πρώτα  κρίσιμα βήματα για τον εντοπισμό και υλοποίηση της κατάλληλης χρήσης ενός ακινήτου. Ευκαιρίες υπάρχουν, υπεραξία και υψηλή απόδοση είναι εφικτά, γι’ αυτό καλή προετοιμασία και καλή επιτυχία!

Υψηλές αποδόσεις από τα ακίνητα παλαιότητας

Άρθρο του Μ.Κρανίδη, CEO KRAMA PROPERTY IKE, δημοσιευμένο στην εφημερίδα DEAL NEWS,σελ 30, 23/3/2018

Σήμερα, τα ακίνητα έτους κατασκευής άνω της 20ετίας, έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, αφού αποτελούν ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου κτιριακού όγκου. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία από το συνολικό κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 5 εκατ. κτιριακών μονάδων, κατασκευάστηκε το 85% περίπου μέχρι το 2000 και περίπου 60% πριν το 1980. Τα ενεργειακά αναβαθμισμένα και ανακαινισμένα ακίνητα, ειδικά οι κατοικίες μεταξύ 1979-2000, είναι εξαιρετικά ανταγωνιστικά και αποδοτικά ακίνητα στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά υφιστάμενων νεόδμητων ή νεότερων οικοδομών. Για αυτό η ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση, ειδικά των ακινήτων κατασκευής 20ετίας και άνω,  είναι μια επιβεβλημένη κίνηση για την ενίσχυση της μελλοντικής υπεραξίας του και της ποιότητας της σημερινής χρήσης και οικιστικής, επαγγελματικής ή παραγωγικής δυνατότητας τους.Σήμερα, τα ακίνητα παλαιότητας έχουν την τιμητική τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αποτελούν ένα σημαντικό μερίδιο του υφιστάμενου κτιριακού όγκου, αφού ακόμη και αυτά που κατασκευάστηκαν το 1990 ουσιαστικά θεωρούνται τέτοια. Επίσης το ποσοστό ακινήτων παλαιότητας στις συνολικές αγοραπωλησίες ακινήτων έχει αυξηθεί φτάνοντας το 70-80%. Λογικό αφού οι τιμές τους είναι χαμηλότερες από τα αντίστοιχα νεόδμητα και πιο προσιτές, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα ενοίκια.

Άμεση ενέργεια μετά τη αγορά ή κρίσιμη πράξη πριν την προσφορά του ενός ακινήτου παλαιότητας είναι η ανακαίνιση του. Ανακαίνιση που έχει πολλαπλά στάδια και αφορά από ένα πλέγμα απλών εργασιών όπως ο ελαιοχρωματισμός, το τρίψιμο ξυλουργικών και πατωμάτων και η αλλαγή ειδών υγιεινής μέχρι την πλήρη ανακατασκευή του, την αλλαγή διαρρύθμισης, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, αλλαγή κουφωμάτων και πόρτας ασφαλείας, νέα κλιματιστική εγκατάσταση, ακόμη και εσωτερική θερμομόνωση. Πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα 25ετίας ή 20ετίας  απαιτούν μια ηπιότερη ανακαίνιση, το λεγόμενο «φρεσκάρισμα» στην γλώσσα της πιάτσας και αυτά μεγαλύτερης παλαιότητας την πλήρη αναβάθμιση. Άλλωστε και η ενεργειακή απόδοση τους μπορεί και πρέπει πλέον να ενισχυθεί, με άμεσο όφελος απόσβεσης για τους ιδιοκτήτες από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης μετά τις εργασίες ανακαίνισης ή αναβάθμισης. Οι ίδιες εργασίες ανακαίνισης, ελαιοχρωματισμός και μονώσεις, μπορούν να λάβουν χώρα και στο επίπεδο του κτιρίου επίσης αναβαθμίζοντας την αξία του και την καθημερινή διαβίωση των ενοίκων ή ιδιοκτητών του.

Σύμφωνα με στοιχεία από το κτιριακό απόθεμα στην χώρα των 4,5 εκατ οικιστικές μονάδες, από αυτές 3,9 εκατ κατασκευάστηκαν μέχρι το 2000 και περίπου 3,2 εκατ πριν το 1980. Άρα γίνεται αντιληπτό πόσο σημαντική είναι η ανακαίνιση ως ενέργεια αναβάθμισης για τους ιδιοκτήτες του μεγαλύτερου ποσοστού των κτιρίων και ακινήτων της χώρας. Άλλωστε την εποχή της οικονομικής ύφεσης, όπου οι επενδύσεις είναι αβέβαιες, η ανακαίνιση του ακινήτου μας, είναι μια σίγουρη επενδυτική ενέργεια υπεραξιών. Βέβαια απαραίτητη προϋπόθεση η ολοκληρωμένη υποστήριξη ενός ειδικού μηχανικού και συνεργείων, ώστε η μελέτη και η επίβλεψη των εργασιών αλλά και ο προϋπολογισμός τους να συνοδευτούν από την ποιότητα του αποτελέσματος.

Η ενεργειακή αναβάθμιση-ανακαίνιση όμως απαιτεί ρευστότητα και επενδυτικούς πόρους ιδίων κεφαλαίων, αποτελώντας βέβαια μια επενδυτική κίνηση σημαντική, αναπτυξιακά, για την πραγματική οικονομία και κοινωνία. Για αυτό και απαιτούνται άμεσα γενναία κίνητρα για την επενδυτική εκτίναξη ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, ειδικά των ακινήτων παλαιότητας. Η σημερινή λογική των περιορισμένων και γραφειοκρατικών επιδοτήσεων τύπου «Εξοικονόμηση κάτ. οικον» είναι θετική αλλά εξαιρετικά ανεπαρκής για τις σημερινές ανάγκες. Αντίθετα ρηξικέλευθες προτάσεις όπως και αυτή της ΠΟΜΙΔΑ για την εκτέλεση της ενεργειακής αναβάθμισης με επιστροφή φόρου ίση με το 50% της αξίας του έργου, μέσω της φορολογίας εισοδήματος ΕΝΦΙΑ και κάθε άλλου φόρου προς το Ελληνικό Δημόσιο,  είναι τελικά ελκυστικότερη και ευκόλως υλοποιήσιμη. Και αυτό γιατί επιτρέπει, με ένα μόνιμο κίνητρο, σε κάθε ιδιοκτήτη,  επαγγελματικά και επενδυτή, να αναβαθμίσει ενεργειακά και οικοδομικά το ακίνητο του, με υπεραξία και άμεση απόδοση. Ενώ για την κοινωνία άμεσες ωφέλειες είναι η δημιουργία πολλών θέσεων εργασίας, η βελτίωση του περιβάλλοντος και της βεβαρυμμένης ενεργειακής κατανάλωσής των παλιών κτιρίων και ενίσχυση των παραγωγικών κρατικών εσόδων, αυτών δηλαδή που δημιουργούνται από αναπτυξιακές δράσεις. Αυτό είναι ένα κεντρικό κίνητρο σε μια ρεαλιστική και απλή λογική μιας ουσιαστικής αναπτυξιακής πολιτικής.

Εν κατακλείδι, η επιτυχημένη ανακαίνιση, δηλαδή η προσθήκη αξίας μεγαλύτερης από τον προϋπολογισμό-κόστος επένδυσης (value for money), εξαρτάται από διαφορετικούς παράγοντες και έχει ως βασική προϋπόθεση την μελέτη, επίβλεψη καθορισμό κόστους και συντονισμό των εργασιών από ειδικό μηχανικό και με την επιλογή κατάλληλων εξειδικευμένων συνεργείων. Δύο είναι οι κύριες ωφέλειες που προκύπτουν από την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση των ακινήτων μας. Πρώτον, της ενίσχυσης της μελλοντικής υπεραξίας τους στην αγορά ή της ενίσχυσης του ενοικίου τους σε περίπτωση μακροχρόνιας αξιοποίησης τους και δεύτερον, η άμεση βελτίωση της  ενεργειακής απόδοσης με άμεσο όφελος απόσβεσης από την αξιοποίηση τους από τα χαμηλότερα κόστη ενεργειακής κατανάλωσης άρα και λειτουργίας του ακινήτου (πχ ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση). Βέβαια η κορυφαία απόδοση δεν είναι τελικά χρηματική, αλλά αφορά στην αναβάθμιση της καθημερινής διαβίωσης σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης. Ειδικά η ψυχική ανάταση, εξαιρετικά απαραίτητη σήμερα, είναι η ουσιαστική, άυλη  και κορυφαία υπεραξία που κάνει το ποσό επένδυσης σε μια ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση να προσφέρει, εκτός της υλικής υπεραξίας, μια χειροπιαστή προσωπική απόδοση και ευχαρίστηση  οίκησης ή επαγγελματικής εργασίας ανεκτίμητης αξίας.  Αναμφίβολα την εποχή της οικονομικής και οικοδομικής κρίσης, η ενεργειακή αναβάθμιση είναι τελικά μια εφικτή και αποδοτική επένδυση win-win, για καθένα ξεχωριστά και για την ανάπτυξη συνολικά, για αυτό και θέλει διαρκή και ουσιαστικά κίνητρα και όχι περιορισμένες επιδοτήσεις!

Άρθρο για Άδειες-Γνωστοποίηση Υγειονομικού Ενδιαφέροντος του Μ. Κρανίδη Portal enikonomia.gr

Λειτουργία Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος με γνωστοποίηση, ταχύτητα και ευθύνη

Σήμερα, είναι αλήθεια ότι η διαδικασία αδειοδότησης λειτουργίας επιχειρήσεων-καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος έχει επιταχυνθεί σημαντικά. Η έννοια της «άδειας» λειτουργίας, πρακτικά και νομοθετικά, πλέον αντικαταστάθηκε με τον όρο της «γνωστοποίησης» λειτουργίας για όλες τις κατηγορίες των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Η διαδικασία διέπεται από τις διατάξεις και προϋποθέσεις πρόσφατων Υπουργικών Αποφάσεων (ΥΑ) από Μάιο 2017, οι οποίες βέβαια έρχονται σε συνέχεια προηγούμενης νομοθεσίας από το 2013 η οποία επίσης είχε συμβάλλει στην απλοποίηση της άδειας λειτουργίας καταστημάτων μαζικής εστίασης, εισάγοντας την έννοια της «γνωστοποίησης» για καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος πώλησης τροφίμων-ποτών. Σύμφωνα με τις διατάξεις των Υπουργικών Αποφάσεων, η διαδικασία «γνωστοποίησης» αποτελείται από δύο φάσεις, την 1η φάση της βεβαίωσης εγκατάστασης από τον αρμόδιο Δήμο και την 2η φάση της γνωστοποίησης η οποία αναρτάται-εκδίδεται ηλεκτρονικά, σε συγκεκριμένο εγκεκριμένο ιστότοπο (site) του Υπουργείου Οικονομίας και Ανάπτυξης, με κύρια ευθύνη του ιδιοκτήτη της επιχείρησης. Ο έλεγχος των Υγειονομικών υπηρεσιών πραγματοποιείται μετά την ανάρτηση και έκδοση της γνωστοποίησης ηλεκτρονικά.

Για την 1η φάση απαιτούνται α) η βεβαίωση χρήσεων γης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, β) η συναίνεση του ιδιοκτήτη του ακινήτου και γ) ένα διάγραμμα χάρτη πχ Google earth. Για την 2η φάση απαιτούνται α) να έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή του χώρου με τον εξοπλισμό του και β) να συνταχθεί και να ολοκληρωθεί ο φάκελος της γνωστοποίησης με έγγραφα όπως το σχεδιάγραμμά με βεβαίωση κύριας χρήσης και Πιστοποιητικό Πυρασφαλείας του χώρου, το διάγραμμα ροής επιχείρησης, υπεύθυνη δήλωση αγορανομικά υπευθύνου, κλπ. Με την νέα διαδικασία, η χρονική καθυστέρηση πλέον εστιάζεται στην κατασκευή ή ανακαίνιση του χώρου παρά στην αυτούσια διαδικασία νέας γνωστοποίησης (άδεια), αφού για να αναρτηθεί η γνωστοποίηση ο χώρος πρέπει αν είναι έτοιμος κατασκευαστικά προς λειτουργίας και με τον απαιτούμενο εξοπλισμό. Τόσο για πρακτικούς λόγους άμεσης λειτουργίας όσο και για την μεταγενέστερη αυτοψία και έλεγχο της Υγειονομικής Υπηρεσίας.

Όμως, ταυτόχρονα, με την σημαντική βελτίωση της ταχύτητας έναρξης μιας επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος, αυξάνεται η ευθύνη του ιδιοκτήτη της επιχείρησης και κατ επέκταση των αρμοδίων ειδικών (μηχανικών κλπ.) που συντάσσουν τις μελέτες και το φάκελο της γνωστοποίησης αφού πρέπει να έχουν προβλεφθεί και τηρηθεί οι βασικές προϋποθέσεις καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Για αυτό πριν την έναρξη μιας μισθωτικής συμφωνίας είναι απαραίτητοι ορισμένοι προέλεγχοι, είτε από τον ιδιοκτήτη του χώρου ή της επιχείρησης, όπως των χρήσεων γης του ακινήτου, της πολεοδομικής νομιμότητας, της τήρησης του Κτιριοδομικού Κανονισμού και Πυρασφαλείας και της κατασκευαστικής ετοιμότητας του χώρου. Ενώ η μελέτη διαρρύθμισης και λειτουργίας του χώρου πλέον αποτελεί κορυφαίο βήμα αφού ένας προληπτικός προέλεγχος της από τις αρμόδια υπηρεσία Υγειονομικού Ελέγχου πλέον λύνει πολλά μελλοντικά ζητήματα. Σημαντικές δικαιολογίες για μεγάλες καθυστερήσεις την έκδοσης γνωστοποίησης λειτουργίας δεν υπάρχουν εκτός της φάσης μελέτης και κατασκευής, η οποία πρέπει αν είναι άρτια.

Αναμφίβολα, είναι μια θετική εξέλιξη, για την μείωση της γραφειοκρατίας, αλλά και την εξασφάλιση τήρησης βασικών κανόνων και προδιαγραφών λειτουργίας. Είναι η λογική ότι με ηλεκτρονικές διαδικασίας διευκολύνεται η έναρξη μιας επιχείρησης ή λειτουργίας και μετά γίνονται οι απαραίτητοι έλεγχοι με τις ανάλογες κυρώσεις. Έτσι προχωρούν ταχύτερα νέες επενδύσεις, μικρές, μεσαίες ή και μεγάλες αλλά διασφαλίζεται και η ορθή και νόμιμη λειτουργία τους. Αν και βέβαια η απλή εφαρμογή της κοινής λογικής, από την νέα επιχείρηση, θέτει εκ των πραγμάτων την τήρηση των ανωτέρω προδιαγραφών αναγκαία συνθήκη για μια διαχρονικά επιτυχημένη και ποιοτική λειτουργία!